“国五条”下乐山楼市稳得起

发布时间：2013-03-12　来源：互联网　发布者：

20%的个税让不少人惊叹，这以后要么选择买新房，要么选择租房，谁还敢成为二手房交易中的一环。那国五条细则曝光后，乐山新房的成交是否也受到了影响呢？看过房产交易中心的拥挤，我们回过头来看看新售楼盘的情况。这号称有可能实施的20%房产个税有没有明显促进或延缓乐山新房的成交，在记者走访的几处售楼中心，不少业内销售人员向我们透露，现在说影响，未免太早了点。　

的确，每逢调控出台，尤其是处于政策执行前的窗口期，由于新政带来的不确定因素，都会引发一波签约交易。购房者在楼市走向不确定的环境下担心房价会再次上涨，因此很多都会选择提前签约，这便是上周所看到的各区交易中心过户、签约潮。

　　业界人士认为，本次新“国五条”针对的主要是二手房市场，因此，一旦该楼市细则开始实施，可能造成二手房交易量大幅下滑、新房市场则被催热的局面。相比以往，这种情况较为罕见。此外，征收20％个人转让所得税将对改善型置业者有较大影响。

　　市场现状

　　市民排队过户抢坐“末班车”

　　3月1日公布的《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》明确提出“依法严格按转让所得的20%计征个人所得税”等细化措施。受此影响，乐山众多二手房交易者急于在政策正式执行前尽快完成交易。

　　记者于上周三上午10点到达乐山房管局，里面已是人头攒动，二手房网上交易办理窗口前更是排起了长队，“我不到9点就来了，才排号20号，现在都还没有办完”，由香利房产的置业顾问带领的客户仍在等候办理。“大家都想着快点完成交易，把税缴了。”排队者都怀着这样的心态。由于完成整个交易需要走几个流程，一些交易者和亲友或中介在几个窗口前分别排队，着急之情溢于言表。也有不少交易者说，“20%的个税，谁承受的了呀?”

　　记者在房管局看展板上看到，二手房交易所产生的税额仍然是新政前的征收标准。名盛房产总经理助理说道，“税务部门还没有出台相应政策，有关二手房交易所涉的个人所得税还是按照原有政策交付，不过正在办理中的二手房交易，我们正在加快办理的速度。

　　为了解最新的政策，记者也在当天前往乐山地税局。该局所得税科的吴科长告诉记者:“目前正在等待省局出台具体的落地细则，相信很快就会明确。在此之前，将按原政策执行征税标准。”

　　政策纵深

　　离婚避税实乃“昏招”，乐山未现“离婚潮”

　　新“国五条”一出，比预期更严厉的举措让不少炒房、卖房、买房、换房的人都措手不及，二手房转让个人所得税按20%税率征收。尽管“新国五条”的执行细则还没有出台，但全国范围内已有不少一线城市的购房者已经试图通过“假离婚”来避税。

　　现如今，随便在百度或者谷歌搜索关键词“离婚避税”，就会出现一大把的“攻略妙招”。大致步骤为:第一步，买卖双方夫妻离婚;第二步，卖方房主与买方异性结婚，房产证上加上对方名字，然后再离婚，房屋归属买方异性;第三步，买卖双方夫妻各自复婚。按照这样一种“理想状态”，二手房过户的总费用只需要结婚、离婚费用，加上房产证更名的费用，最多只要几百元就可以搞定一套房的交易过户。这样的避税办法，可以“节省”几万乃至几十万元的过户费用。

　　面对各大城市出现的离婚潮以及网络上流传的各种“避税昏招”，乐山市场目前又呈怎样的态势呢?上周五，记者前往乐山市中区婚姻登记处了解的最新情况显示，近段时间乐山中心城区每天的离婚登记手续办理量大概在3组左右，与前期持平，并未出现“离婚潮”。该窗口的工作人员向记者说道:“所谓的离婚潮目前只是在一线城市存在，从乐山的情况看来，离婚率并未受到国五条出台的影响。”

　　有业内人士坦言，以假离婚的形式逃避个税风险重重，并不可取，“即便是离婚后再复婚，仍然存隐患。”他指出，比如一对夫妻原有两套房属共有财产，“假离婚”时为了女方可以再贷款买房，于是在离婚协议上约定两套房屋归丈夫所有。即使后来再复婚，对于第二次婚姻来说，这两套房都属于男方的婚前财产，一旦两人今后再出矛盾，女方就会有损失。

　　心态转变

　　部分购房者弃二手房转向购买新房

　　除了赶搭个税“老办法”的末班车完成交易的客户，也有不少二手房意向购房者选择转战新房市场。记者从部分中介门店了解到，二手房交易个税政策的变化，已开始影响部分区域意向客户的心态。

　　记者于上周先后走访了名盛房产凤凰路店和香利房产嘉兴点，上店人数寥寥，其余中小中介公司门店更是门可罗雀，香利房产培训部经理吴超介绍，国五条细则下来，已达成意向的客户忙着过户，新客户来访量却差不多减少了一半。“因为政策不明朗，所以来访和新成交量同步下滑”名盛房产总经理助理肯定了这一说法，他认为个税差额征收20%的细则如果得到严格实施，二手房市场购买需求及业主出售意愿都将会受到明显的影响，或导致成交量的下滑。

　　“新政的实施，从短期来看，二手房成交量会急剧下降，新房成交量会有所上扬，租赁市场将会打开新局面”吴超谈到，从长远来说，国五条细则中，税收、信贷调控双手加码，无疑有利于楼市的平稳发展，也有利于二手房市场更为健康，但是好的政策还是要看是能否和本土市场相结合，看怎么实施，如果税费的增加转嫁到了买房身上，导致购房成本增加，就得不偿失了。

　　市场放量

　　开发商“不为所动”，该怎么卖就怎么卖

　　新“国五条”发布以来，业内人士分析认为，随着楼市调控进一步具体化、导向性趋于清晰，长期来看楼市将逐渐从过热向理性回归。不过短期内也可能促使部分购房者加快入市节奏。

　　从当前乐山一手房市场的情况来看，各家开发商们原定的开盘推货节点并没有因为“国五条”的出台受到影响。上周六，位于城东的领地·国际公馆开盘，推出3号楼和4号楼的2批次房源，总共为610套，户型为88-89㎡。据记者现场了解，近800组客户竞相争抢的场面仍是热度不减。该项目工作人员告诉记者:“今年领地集团乐山分公司的销售任务约有10亿左右，按照这一指标制定的营销节点，领地旗下物业几乎每个月都有开盘计划，并没有因‘国五条’而做大的调整。”

　　无独有偶，就在同一天，同区位的嘉州长卷也携四期二批次192套收官房源闪亮入市。按照已经确定的“时间表”，3月16日，泓桥丽都将“接棒”开盘，继续搅动城东的刚需市场;紧随其后，翡翠国际·君悦湾日前也放出消息，2批次360套房源有望在本月进入市场。3月底，嘉州新城·滟澜洲IB组团也拟将推出市场，IB组团首批次将首推14号楼，14号楼为33层电梯公寓。据记者粗略估算，仅这几家项目的市场放量就有千套以上。

　　值得注意的是，开发商对楼市回暖的嗅觉异常灵敏，纷纷借机大幅推盘。包括一些单套房源大多总价在百万级的高端楼盘，目前也计划推陈出新。乐山市房地产商会会长王树云认为，最主要的原因还是供需失衡产生的稀缺效应。改善型自住需求量在节后持续升温，市中心及中高端项目的供应量较少，供需失衡作用下加大了入市的迫切性，成交也相对集中。

　　未来趋势

　　价格走势波动不大，房贷门槛有上调可能

　　尽管目前乐山市场预期乐观，但中央调控保持从严从紧的基调，也让开发商对2013年房地产项目开发表现的十分谨慎。

　　经记者调查显示，受此次政策出台影响，超过四成受访者表示或将延迟置业计划，超过三成的受访者表示由于此次政策力度不大，或将继续赶抢楼市优惠，而仅有两成多的受访者表示对于置业计划没有影响。业内分析人士认为，二三线城市改善性和置换性购房需求较多，投资性购房比例小，所以新政策对二三线城市未来楼市走向不会有太大影响。

　　与此同时，面对市场上风传的“房贷门槛上升”的传闻，西城国际、嘉州新城营销中心的工作人员在接受采访时均表示“接到过相关银行打来的电话”。嘉州长卷销售主管廖先生对记者说，没有接到建设银行和乐山商业银行提高利率的通知，但提高利率的可能性还是很大的。对此，农业银行相关工作人员表示，这次国五条细则出台看得出国家对楼市调控的坚决，我们银行都是根据总行下达的文件来执行，现在房贷已经有所收紧。

　　从2003年的“18号文”，到随后出台的“国八条”、“国六条”、“国四条”、“国十条”、“新国八条”，再到最新出炉的“国五条”及其细则……10年里，国务院先后9次常务会议专题研究房地产市场调控。这10年，楼市的风吹草动牵动人心。10年持续调控，房价一路走高。如何做到房价合理回归，又避免“伤及无辜”，是新一轮楼市调控必须面对的难题。（来源：三江都市报）