仲评侃楼——选房莫选“伪城区”

上周末，乐山市第十六届房交会圆满落下帷幕，现场成交三百余套房源。本届房交会不管是参展规模还是总体的楼盘品质，都较去年有了明显的提升，让购房者有了更为鲜明的参照对比和选择的空间，也为购房者节省了选房的时间和精力。在这一年一次的楼市盛宴上，各参展项目均使出浑身解数，精心布展、个性彰显、服务温馨，以争取最大的营销成绩。

　　放眼展场，如此多的项目同台竞技，其宣传吆喝自然虚虚实实、真真假假。既有“有一说一”的真实宣传，也有“有一说二”的夸张表述。与其说是卖房子的人在表演，不如说是买房者在参加选房考试，考的是眼力、考的是甄别良莠的判断力。本届房交会上最“丢人现眼”的新闻，当属某楼盘的展厅吊顶坍塌了——花费几十万包装的展厅，本是想将光鲜华丽的形象包装出去，赚取更多的吆喝，熟料金秀其外、败絮其内，如同美女在T形台上走秀，关键时候“掉链子”，露得底裤全无!所幸坍塌现场没有造成人员伤亡。虽然事属偶然，但是偶然的外像往往存在必然的内因。有市民就表示，“如果一个满城大肆吆喝的楼盘，连形象工程都做出了问题，那么实在难以令人对它的项目品质产生信服!”

　　——而让人更感兴趣的新闻点，恐非是某楼盘“掉链子”的新闻，而是由此想到其项目所在的城南高新区板块的地域成熟度，或者说是否适宜发展高端人居。

　　近年来，随着各种市场资源对城市开发的高度聚集，城市的开发早已进入了高速发展的阶段。乐山中心城区东、南、西、北、中，齐头并进，各板块要么宣传项目区域的成熟，配套的完善；要么宣传宏大的规划，可预期的未来。继前期看好城北滨水区域的大型系列报道见报以后，有读者表达自己的“异见”：“你们说城北人居未来的前景看好，我相信你们；你们说城东人居的发展前景看好，我也相信你们；你们说轻轨站前广场片区的人居发展看好，我还是相信你们——那么乐山市场目前铺天盖地的广告中，究竟有没有人居发展前景最差劲的区域板块呢?是哪里呢?”可以很肯定地回答“有!穿城过河再南行、外称纵览三江观佛胜地、却偏居一隅与工厂为邻鸡犬相闻毫无配套的大渡河南岸片区!”

　　乐山城南板块主要界定为大渡河以南高新区区域。城南板块的房地产发展起步相对较晚，既有行政规划的原因——高新技术开发区，其区域功能的初衷就与人居发展毫不相干，甚至是冲突；也有交通的因素——城南高新区与中心城区之间仅有一座大渡河大桥连接，交通拥塞；参考岷江东西岸，目前不仅有三座大桥连接，而且二桥正在拓宽，第四桥也进入议事日程。与其说大渡河南岸属于中心城区，不如说是区县更为准确，因为按照花费的车程时间计算，从城中驱车到五通(进港大道)峨眉(乐雅高速)的时间，仅比到高新区多出五六分钟。第三点，还有受众心理暗示的原因——随着科普知识的普及，现代人不但越来越看重健康的人居方式，而且对与工业生产相伴的各种污染甚为警惕，媒体不言，却各自心知肚明。

　　经济生产与健康人居的有效分离，这不仅是现代城市功能的科学规划，也是现代城市人居的普遍模式。城南板块的基础设施建设日新月异，狂飚猛进，但是这种基础设施只要是针对大型物流业的配套。目前，进港大道使冠英镇与高新区即将融为一体，成都港轮廓初显，乐山机场也在前期建设中，水运港与航空港的发展将使得城南板块的临港经济产生质的飞跃。然而，大渡河以南越繁华，经济越发展，那么高端人居的发展形势越严峻，越为影响人居的舒适度和健康性，而且大渡河大桥的交通瓶颈现象也越为突出。虽然港口经济的发展对区域经济的发展是一大利好，但是对区域内人居物业的发展却有颇多制约：例如大件运输和交通管制的影响，配套的能源仓库和电力线路的影响，航线设置的限高规划的影响，航空港日夜噪音污染的影响等等。以成都双流的东升与华阳为例，一个在机杨附近，另一个离机场较远，然而机场附近的东升的房价远不及华阳的房价，双流的行政中心也不在东升而选在华阳。

　　从城市生活配套来看，城南板块的人居配套尤为不足。人不能孤立地存在，城南没有硬件做项目的营销概念支撑。城北板块可以提学区房概念、滨水或滨江概念；城西板块可以提高铁概念、交通节点概念；城东可以提大社区概念或江景概念；肖坝板块可以提滨水大盘社区和教育资源概念；那么，大渡河南岸的人居发展打造什么概念呢?

　　从城南板块的开发商市场品牌力来看，既无国内一线品牌开发商的背景，也无本土知名地产龙头企业。城南房产投资的秉性，不禁受限于先天的区域功能设置，同时受限于城镇化的遥远预期。目前的购房群体，大多是二次、多次置业。人们热衷于房产投资的道理很简单，辛劳打拼积攒下来的闲钱，在目前广义货币大幅增发的特殊时代背景和现有的投资渠道下，很难寻求到安全保值，更遑论增值了。房产是生活必需品，任何时代都具有广泛的市场需求，由此成为普通百姓无奈的投资首选。

　　“雾里看花水中望月，你能分辩这变幻莫测的世界，温存未必就是体贴你知哪句是真哪句是假，借我一双慧眼吧，让我把这纷扰看得清清楚楚明明白白”……对于各区县为城市梦想打拼的老百姓，选房当甄别清楚“准城区”和“伪城区”，谨防辛辛苦苦几十年，一夜回到解放前。来源：三江都市报