2010乐山房地产市场的分析

    2009年，乐山房价的变化完全出乎人们的意料。现在的乐山楼市，新开楼盘3000元/平方米的价格应该几近绝迹了，一年房价每平方米上升五六百元的涨幅创造了历史之最。2010年房价是否会下跌呢？恐怕没有人敢断言，笔者从事房地产研究多年，自然也不敢妄下结论。不过，今天我想把自己对房地产市场的分析奉献出来，期望能对购房者的购买决策和开发商的开发策略提供参考。

     供不应求一去不返

     供过于求，价格必跌；供不应求，价格必涨。这就是市场经济的规律。2008年，受国家从严宏观调整以及四川汶川大地震的双重影响，大量购房者持币观望，供大于求，交易下滑，房价普跌。

    2009年，国家及地方纷纷出台房地产救市政策，购房可以获得较大的优惠。积压已久的刚性需求立即释放，投资性需求也被激活，房产市场立即活跃起来，先后出现“楼市小阳春”，“火辣盛夏”，“金九银十”的火爆盛况。2009年房产市场之火，远远超出了人们的预期，不仅本年度新开发的楼盘被一抢而空，前几年挤压的房源也在2009年楼市井喷之下被彻底消化一空。据统计，今年1—10月，乐山楼市新建商品房成交量达到150多万平方米，比乐山房地产发展之高峰年（2007年）还要高出30余万平方米。今年房产市场之火，大家始料未及。尤其是开发商，一个个是扼腕顿足，为啥之前不多拿一点地块！？正是因为如此，新开房地产项目远跟不上市场热销之势，许多楼盘都是开盘一月甚至半月就销售告罄，楼市出现严重的供不应求局面。房价上涨自然而然！

  2010年，乐山楼市还会延续这种供不应求的局面吗？答案肯定是否。

    第一，根据2003—2008年的交易情况分析。在通常情况下，乐山楼市一年的正常需求量应该维持在100万平方米左右。2008年的需求就处在左端，需求被压抑；2009年，被压抑的市场需求与正常需求同时释放，因此超出了靠右的极限。市场需求在2009年极度释放之后，2010年必定将回复到正常的需求状态，即每年80—120万平方米之间。

     而明年的房产供应状况，根据笔者目前掌握信息应该是比较充分的。第一，目前有几个大项目的后期房源，估计今年之内消化不完，必将承接到2010年上半年，如嘉州新城•北欧印象Ш二批次房源、翡翠国际三期二批次房源、名门外滩三期、凯旋城等。其二，当前，多个品牌开发商都在酝酿推出新盘，如领地集团的亚马逊，仁和集团与金杯集团联袂奉献的西城国际风景等。据不完全统计，从现在至明年上半年，乐山新推房源数量将超过100万平方米，市场供应非常充分，供不应求的格局一去不返。

    因此，根据上面的分析，仅从房产市场的供应格局来看，房价无再涨的条件。

    从土地的稀缺性角度看

     乐山楼市经过10余年的蓬勃发展，城区优良区位的房地产用地几被用尽，像新、旧城区腹心周边的地块，临江临河的地块特别是老城区外围的临江临河地块几被开发殆尽，造成了乐山楼市优势区域的房地产开发用地的稀缺。而这些位置又是绝大多数购房者所向往的，城市中心的便捷，临水而居的浪漫，是绝大多数市民的居住梦想。从这个角度分析，2009年乐山一些楼盘价格的上扬自在情理之中。而处于城市边缘地带楼盘价格上扬则是搭了今年房产大势之顺风车。
   
    楼市进入2010年，城市中心区域和临江临河地段的开发用地将更加稀缺，这些位置的房价有进一步向上微调的可能性。而当前城市边缘地带，正是供地的高峰时期，项目较多，从近期看，房价应该趋于平稳。

  [NextPage]   从开发成本分析

     据专业人士介绍，最近一年多时间，建筑材料价格相对稳定，劳动力成本有较大增长，总体来说，除开土地成本，建筑总成本增长并不大。但2009年推向市场的地块，不论是传统的中心区域，还是城市外缘地段，楼面地价都有较大增长。特别是今年拍卖的滨江路105号地块，楼面地价已高达1322元/平方米，而且这个价格还不包含税费，其余地段的楼面地价也有较大幅度的上涨，像乐山一中外围一宗地块的楼面地价也达到了每平方米600多元。不过呢，2009年房价上涨，最受益的是开发商，因为今年的在售项目绝大多数都是以前取得的土地。

    而2010年上市的项目，受土地价格的制约，开发成本将有一定幅度的增长，无房价下调的理由。除非市场极度供大于求，否则开发商不会降价。

  居民的购房能力能否承受高房价？

    什么是市场？现代营销理论认为，市场=消费者+购买力+需要（欲望）。拥有一套优美舒适的住房是每一位居民的美好愿景。房子这东西，肯定不存在有无需要之悬念。

    然而，房地产市场有一个重要制约要素，那就是购房能力。从房改之初，国家为什么要推行住房按揭贷款政策，其实就是考虑到绝大多数居民都无法在较短的时间内付清房款。

    近年来，房价持续高涨，许多居民不堪重负，从2000年至今，乐山房价已由700元/平方米上涨至3000元/平方米，乐山的房价涨了3倍多。而乐山城镇居民的人均可支配收入呢，2000年为5127元，2008年为12020元，增长仅一倍多，房价的涨速远超过工资的增幅。

    2009年，乐山每平方米的价格已从年初的2400多元，上涨到当前的3000元以上，涨幅20%以上，而乐山的人均可支配收入呢？得益于地方经济的持续稳定发展，乐山的人均可支配收入也在稳步提高，据统计，今年上半年，乐山人均可支配收入已达到7213元，同比增长13.6%，这同样也表明今年房价的涨幅超过了收入的涨幅，购房者承受压力明显加大。

    尽管房子属于特殊商品，人们有买涨不买跌的心理，但是房价一味的上涨，一旦突破绝大多数的承受能力，最终必将再度形成持币观望状态。根据目前乐山的经济状况分析，居民的收入保持持续稳步小幅增长的态势是必然之势，这就意味着他们能够接受房价的小幅上涨，很难或不能接房价的大幅上涨。因此，从居民的购买力分析，2010年，乐山房价应不排除小幅增长的可能，但总体相对平稳，很难有大幅上涨的可能性。

[NextPage]    乐山房价与全省二级城市的对比分析

    一年前，笔者曾将乐山房价与全省二级城市的房价进行对比。当时，乐山房价在全省二级城市中处于中低价位，由此我们认为，乐山房价不算高。果不其然，乐山房价上涨了，不过涨幅之大、之快，出乎我们意料。今天，笔者再次对全省部分二级城市的房价进行了调查，发现各个城市的房价都有了不同幅度的上涨，部分城市的房价涨幅之惊人，也超出了我们的想象。

    其中，涨得最高的城市是西昌，开发项目的均价达到了4800元/平方米，除此之外，绵阳、德阳、宜宾的涨幅也比较大，分别达到4300元/平方米、3800元/平方米、3800元/平方米。当时和乐山房价处于同等水平的城市，其房价涨幅各有不同，内江、南充、达州、泸州的每平方米的房价现在分别为3300元、3200元、3000元、2900元。相对而言，乐山当前的房价在全省二级城市中，已跃升为中等水平。

    尽管与绵阳、德阳、宜宾相比，乐山房价还算温和，但拿经济发展水平来比较，乐山的差距明显，这也表明，今年乐山房价的涨幅过快。

    将乐山与其他二级城市进行综合对比，乐山具有人居环境好，旅游资源丰富、离成都近、高新产业后劲足等优势，但又有综合经济实力起点低、人均收入偏低等劣势。从长期来看，乐山房价有上涨的空间，就短期而言，已显得偏高。由此可判断2010年的乐山房价，有上涨的可能，但不会大涨。

 [NextPage]   从发展的角度来看乐山房价

    在前文，我们已提到乐山人居环境的诸多优势，具有发展房地产业的众多先天条件。而且乐山已被省委、省政府规划为全省的十一个大城市之一，城市规模将陆续扩大，分阶段向100万人口迈进，对住房的需求旺盛。同时，乐山正在实施“千亿交通工程”，随着绵—成—乐城际列车、乐宜高速、乐雅高速等交通项目建设竣工，乐山将全面融入成都半小时经济圈，与雅安、自贡、宜宾等城市的距离也将缩短至一个小时左右。也就是说，不久的将来，乐山将成为西部综合交通枢纽的重要节点，区位与地域优势将愈加凸显。

    从近期看，我市日前正在抓紧建设绿心公路，打造蟠龙路，城市基础设施正在日益完善，人居优势也将更加突出，将来的乐山，必将吸引更多外来人口定居。因此，从这个角度看，乐山房价上涨是必然之势。但鉴于乐山当前房价已偏高，因此2010年总体应相对稳定，即便要涨，涨幅也会比较温和。

  [NextPage]  从宏观经济形势分析乐山房价涨跌

    笔者认为，决定房价涨跌的关键因素有两个：市场供需状况和宏观经济形势。市场供需状况对房价的影响，笔者在本文上篇已作了分析，这里不再重复。下面谈谈宏观经济形势对房价的影响。经济发展稳定增长，对未来充满信心，房价上涨人们会接受；经济发展不景气，大家对前途悲观，自然不敢轻易花钱，房价自然就会跌。但今天笔者重点想谈却不是这一点，而是大家对通货膨胀的预期。去年以来，遇世界金融危机，美元大幅贬值，汇率变化导致人民币升值，因此，不少人预言，随着奥巴马新经济政策的实施，美国经济将逐步复苏，从而推动美元价值回归，这样，人民币可能对美元贬值，从而有利扩大中国出口，导致总体需求增加，如果供给不足，极可能导致通货膨胀。2009年房价的过快涨幅，笔者认为主要就是因为大家的通货膨胀预期所致。但可喜的是，今年前三个季度，我国CPI同比累计下降1.1%，PPI累计下降6.5%。CPI环比7月份由下降转为持平，8、9月份分别上涨0.5%和0.4%。专家分析，目前物价指数已经扭转了跌势，并或在11月转正，经济已经摆脱了对于通货紧缩的担忧。

    笔者认为，今天的中国已今非昔比，就从我国抵抗欧美金融危机就可以看出，我国已经具备相当的控制国家经济大局和金融大局的能力，正如专家所语言，我国不会出现全面的通货膨胀，预计明年上半年将会出现2%—3%的温和通胀。这样，明年就没有房价大幅上涨的可能。

    没有结论的结论

    2010房价到底会不会涨？恐怕没有一个专家敢断言。从不同的角度分析，结果完全不同。但笔者坚持认为，决定房价的关键因素仍然是供需关系和宏观经济形势，只要国家将通货膨胀率控制到较低水平，房产市场供应充足，乐山房价就不会涨，或者说不会大涨；反之，房价就会持续上涨。