新政后如何下单买房? 贷款买房缴纳税费攻略

　第十届人居展开幕了。买房，或许又将成为近期杭城的一个热门话题。不过，在找到心仪房源之后，你也别急匆匆地下单。房产新政实施后，无论是商业贷款、公积金贷款还是税费政策，都有不同程度的调整。如果贸然投入资金，说不定就会遭遇拿不出首付、贷不出款的尴尬境地。

　　银行：

　　三套房贷款全部暂停

　　二套房标准“认房还是认贷”各行各有理解

　　吴先生已经在杭州工作6年了，一家三口住在大关东三苑52平方米的小房子里，户口却一直留在老家嘉兴。
明年，女儿就要上小学了，老吴打算买一套城西文教区的二手房，把户口迁到杭州，能让女儿就近读书。他决定：先卖掉大关的房子，换购一套城西的学区房。
　　4月11日，吴先生看中了一套文三新村的二手房，建筑面积67平方米，总价155万元。而吴先生在大关的老房子也顺利找到了一位愿意一次性付清的买家，两边都签下了二手房居间协议。眼看着只要拿到大关的房款，老吴就能以五成首付、20年按揭买下学区房了。

　　没想到新政一出，让他陷入了两难境地。因为户口不在杭州，老吴被列为非本地居民，文三新村的房子不能贷款购买了。吴先生问遍了亲戚，也借不到57万元差额。而另一边，卖家认定老吴违约，不肯退还10万元的意向金，要求根据合同履行。

　　“现在吃不下睡不着，自己住的房子卖了，又买不进房子，首付款也拿不回来了。”

　　目前，杭城绝大多数银行都实行90平方米以上首套自住房首付不低于30%；二套房首付不低于50％，贷款利率不得低于基准利率1.1倍的贷款政策。同时也已经暂停了对于购买第三套及以上住房贷款的发放；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民，也暂停发放购买住房贷款，也就是说，外地购房者如果无法拿出这两个证明，就铁定无法在杭城银行获得购房贷款。

　　另外，对于二套房的认定，至今只有邮储银行下属的几家支行明确，就算此前曾有过贷款买房记录，只要申请人从房管局拿到了“无房户证明”，且此次贷款额度在100万元以内的，仍能享受首套房贷优惠政策。而其余银行对于“认房还是认贷”，都尚无明确表态。按照以往惯例，只要曾经办理过住房贷款，在央行征信系统中存有记录，无论是否已经还清贷款，是否已经卖掉，都算作二套房；就连纯公积金贷款，也在央行存有记录。[NextPage]

　　税务部门：

　　契税税率恢复为1.5％

　　缴过一次契税后再购房便是二套

　　而税务部门指定的二套房标准，又与银行的认定标准不尽相同。

　　根据杭州市财政局直属征收管理局日前发布的《关于首次购买普通住房有关契税政策的通知》，从4月26日开始，建筑面积小于90平方米的非首次购房（即二套房），契税优惠政策全面停止，税率恢复至总房价的1.5%。与优惠期相比，税率水平上调了0.5%。

　　据悉，税务部门以购房缴税记录作为“非首次购房”的认定标准。这与各大商业银行“以房屋数量为限、以家庭为认定单位”的标准，有所区别。

　　税务部门所指的“非首次购房”，是以购房缴税记录为标准、以家庭为单位的。也就是说，在征收管理局联网系统中查询买房者的购房缴税记录，即使之前购买的这套房子卖掉了，现在再购买一套，也算二套房，将不能享受首套购房的契税优惠政策。

　　《通知》称，对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房，如果其中一人或多人已有购房记录的，那么购买这套房产，将不能享受首次购买普通住房的契税优惠政策；首次购买90平方米及以下住房的纳税人，在进行纳税申报时，需提供首次购房承诺书，对购房情况进行说明。

　　目前，征收管理局联网的缴税记录仅限于杭州主城区（上城区、下城区、西湖区、江干区、拱墅区、滨江开发区、下沙开发区），尚未与余杭区、萧山区联网，不能查询这两个城区的纳税情况。对于信息不联网的情况，购买人在纳税申报前，需提供首次购房承诺书，承诺除现购买住房外，本人及共同购买人未购买过其他住房。

　　对于一些通过非买卖行为所得、不用缴税的房产，如赠与、继承等，征收管理局相关负责人表示：“只要有交易记录，即使没缴税，也都属于非首次购房。”

　　值得注意的是，购房缴税记录仅针对住宅，并不包括非住宅。也就是说，购房者之前购买过一套或多套非住宅，再购买住宅，且建筑面积小于90平方米，也能享受首套购房的契税优惠政策。