楼市或至降价临界点？

    |销售信号|

    一线龙头房企万科、保利、金地等，4月销售普遍放缓，相比3月，多家房企销售呈负增长；

    |信贷信号|

    部分城市商业银行全面终结首套房贷三成首付待遇，将首套房首付比例提高至四成；

    |政策信号|

    督查工作组专项调查结果悬而未发，部分城市重新定调调控目标，不排除引发新政策出台；

    |市场信号|

    春交会至今，成都多家开发商或明或暗提高优惠幅度，价格试探之后或酝酿一波降价套现风潮；

    作为楼市调控进入密集期的标志，继限购范围加大之后，今年5月，“一房一价”正式在全国落地，而未来房价3至5个月内，在全国范围内，房价将呈现怎样的升降走势也因此成为了市场最为关注的焦点。

    经过一季度的政策发酵，4月份楼市的成交状况如何？从全国龙头房企4月份战报来看，未来楼市是否将进入空前的淡季？成都楼市将呈现出怎样的价格曲线？4月刚过，在成都楼市，一系列市场动态已经成为购房者和业界眼中的楼市风向标。

    4月销售龙头房企普遍迎来拐点

    核心导读：90%以上的城市商品房4月成交面积同比下降，一线房地产企业销售也面临拐点。相比3月，万科、保利、金地等一线开发商或销售增速下降或销售面积同比下挫。

    自5月初，中国房地产一哥万科率先公布4月份销售金额下降之后，5月10日，保利和金地也公告了4月各自的销售情况。数据显示，保利、金地的销售增速相比3月份均出现下降。分析人士称，尽管从全国范围来看，楼市仍然未见松动迹象，但随着近年来调控政策的密集出台，调控成效已显现在开发商二季度的销售业绩当中。

    公告显示，从4月销售业绩看，金地仅实现签约面积12.7万平方米，签约金额17.7亿元，同比分别下降16.9%和3.2%。

    显然，从二季度开始，受限购政策影响，房企销售增速开始出现下降的苗头。与金地类似，保利地产4月份实现签约面积49.55万平方米，同比下降0.28%。而3月份，保利地产实现签约面积60.36万平方米、签约金额66.13亿元。

    与此同时，万科4月份实现销售面积67.8万平方米，销售金额79

    亿元，分别比2010年同期增长7.1%和1.3%。但相比3月份，同比增速却大大下滑。数据显示，今年3月份万科实现销售面积83.5万平方米，销售金额93.3亿元，分别比2010年同期增长64.5%和47.8%。

    除上述龙头房企销售增速放缓，龙湖地产公布的4月销售业绩也显示出减速迹象。对此有分析称，从4月份开始，房企销售下滑已成既定事实。根据搜房网数据，全国47个重点城市中，4月住宅成交面积同比下跌的占92.31%，环比下跌的占43.59%。其中，深圳、天津、武汉、长沙分别下降了29%、30%、33%和29%。

    根据有关数据，由于销售放缓，一季度136家上市地产企业存货总量达到9865.13亿元，比去年同期的7041.46亿元增加了2823.7亿元，增幅达到40%以上。招商、保利、万科、金地的存货分别为407.79亿元、522.45亿元、1508.52亿元、1270.61亿元，同比分别增长28.62%、30.09%、45.73%和58.01%。

    业内人士认为，万科、保利等上市房企历来被业界认为楼市风向标，上述房企销售数据的疲软，印证了受“限购”等一些列调控政策影响，楼市成交量已经普遍乏力，不排除促发未来房价的主动调整。

    首套房首付调至40%购房人群再受挤压

    核心导读：房贷口子越收越紧。不仅是二套房，即使是原来房贷政策相对宽松的首套房，眼下也是“严”字当头。在浙江，建设银行已将首套房首付从30%提高到了不低于40%，广州、上海等城市也出现首套房贷利率根据贷款人状况不同程度上调现象。

    “5月5日，浙江建行正式上调首套房贷首付比例至四成，作为一个信号，不排除首套房首付的普遍从紧。”业界人士成都朗润地产总

    经理白林认为，尽管银监会尚未有普遍上调首套房首付线的官方表态，其他城市银行是否跟进也有待观察，但部分城市收紧首套房房贷口子，或许意味着继限购之后，刚性需求也会受到一定的抑制。

    业内人士分析认为，随着楼市调控政策层层加码，首套房贷政策也经历了从宽松到适度宽松到从紧的过程。自去年下半年起，首套房贷从最优惠的首付两成、利率按基准利率0.7倍执行调整为首付两成、按基准利率0.85倍执行，进而再调整为首付三成、取消利率优惠即按基准利率执行，直至现在部分城市首付四成、按基准利率1.1倍执行。

    “早在建行浙江分行上调首套房贷首付之前，很多地方的股份制商业银行就已经收紧首套房贷的阀门。武汉、杭州等地，首套房贷都已开始收紧，部分城市甚至要求首付比例达到五成。”业内人士认为，作为四大国有商业银行之一，建行的行动可能会影响到其它商业银行，不排除普遍紧缩的局势出现，这势必给房地产市场雪上加霜，房企将面临“限购”和刚需市场进一步受到挤压的双重打压，未来的房价走势会更加具有不确定性。

    “更严厉的调控”是否出台仍然成谜

    核心导读：一个信号来自国家发改委，按照有关媒体的报道，发改委正研究在商品住房领域实施反暴利规定；而另一个信号则来自国资委关于要求央企加大对保障性住房开发建设投入力度的通知。

    自从中央派往各地的楼市调控督查组4月下旬陆续回京之后，汇总督查结果，研究出台更具针对性调控政策的说法就不断见诸于媒体，而结合发改委近日透露出的信号和国资委近日对央企加大保障性住房投入力度做出的要求，以及此前部分城市将楼市调控目标主动上调，不排除新一轮针对房价穴位的“政策补丁”近期出台。

    业内人士认为，楼市调控督察组深入一线，在全国多个城市检查楼市调控执行情况，应该说，政策成效会是其首要关注的问题，因此，不排除以部分房价依然上涨过快的城市为蓝本，出台更为有效、更能点准房价穴位的政策。而5月1日，发改委出台“一房一价”政策，并释放出在房地产领域推行反暴利规定的信号，一定程度上证明，楼市调控储备性政策都在相关部门考虑之中。而国资委5月初对央企下发《关于积极参与保障性住房开发建设有关事项的通知》，要求央企深刻认识国家推进保障性住房开发建设的重要意义，进一步加大对保障性住房开发建设的

    投入力度，则可以视为，政策从紧和更大面积满足真实的住房需求，已成为调控的重头戏。

    成都一民营房企老总认为，从长远来看，随着央企等企业加大保障性住房建设力度，保障房开工量将得到保证，这将影响到房地产市场未来的供应，进而对市场产生影响，对于房地产企业而言，则不能不说是一个值得重视的信号。

    成都多家房企已开始“价格试探”

    核心导读：业内人士预测，成都楼市资金实力较弱的中小开发商，或将在6、7月份进行更多的价格试探。

    从市场反响来看，新一轮价格松动“山雨欲来”，根据初步统计，自本月成都春季房交会起，成都已经有多家房企开始大打优惠促销牌，有的开发商甚至直接把打折优惠拉至5-10%。业内人士分析认为，由于销售压力和未来预期，下半年，不排除更多的开发商选择“价格试探”，以求得率先跑量。

    在刚刚举行的成都春季房交会上，不少购房者发现，越来越多的开发商开始加入了优惠大军的队伍，一些保守型房企仍然采取全款9.8折、贷款9.9折的优惠政策，而部分企业给出了总房款减10000元再打9折的优惠。另外，还有一些开发商打出了惊人的优惠策略，如宏达·世纪锦城买房送车位、佳兆业·丽晶港送IPAD电脑、鑫苑名家买现房送装修、成都A区推出30套特价房源，一次性付款折扣高达8.6折，按揭最高优惠8.8折、首创·国际城推出5%优惠的一口价房源，首创·东元专场团购活动最高优惠达10%。

    对此，一位对未来形势持悲观看法的人士表示，调控政策持续从紧的预期，可能会加速一部分房地产企业主动寻找应对之策，因此今年下半年，可能会有更多的房地产企业主动出击，以时间赢得市场先机，这可能会使房价出现小幅松动。而一位素有乐观著称的成都房地产界人士则表示，在下半年，尽管成都房价没有大幅下挫的基础，但大幅上扬的可能性已经微乎其微。

    该人士认为，从目前的市场信号来看，由于限购的实行，开发商的销售已经受到一定影响，但由于购买人群收窄，可能即使开发商想通过降价来促销，也会因为购房者缺乏购买资格而无法换回成交量，从而无法实现资金回笼。因此，降价促销不太会成为市场主流。因此，2011年下半年，成都房价环比低位涨跌可能性较大，这种“胶着”态势会持续多久则需继续观察。