享受商品房契税1%优惠政策 必须要满足三个条件

  市民彭先生向市长热线咨询：我2010年1月首次购房66平米，单价3500元，据我了解，国家2008年11月1日起执行个人首次购房90平米以下的，契税税率暂统一下调到1%，可在通知交房时，税务部门却告诉我要按4%征收契税，请问我这样的情况到底该按哪个税率来缴纳？

  乐山市长热线电话办公室回复：据了解，市民彭先生在2010年1月首次购买66平方米的商品房，根据财政部国家税务总局《关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税[2008]137号）第一条规定：“对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%。首次购房证明由住房所在地县（区）住房建设主管部门出具”。

  按此规定，个人购买住房要按1%的契税税率征收契税，必须同时满足3个条件：一是所购住房必须属于首次；二是该住房单套建筑面积应在90平方米及以下；三是该住房必须符合普通住房标准。

  按照相关文件，对享受优惠政策的普通住宅标准作了明确规定，即容积率标准、单套建筑面积标准、价格标准三个条件同时满足的普通住房，才能享受税收优惠政策。具体到乐山市中心城区，市规建局按照有关规定，经市政府同意于2005年6月23日在《乐山日报》上公告了普通住宅标准，即容积率1.0以上、单套建筑面积144（含144）平方米以下、同级别土地上住房综合平均交易价格1.4倍以下。乐山市规建局先后分6次在《乐山日报》上公告了住房综合平均交易价格，公告时间分别是2005年6月23日、2006年8月23日、2008年6月21日、2010年6月18日、2011年2月23日、2011年8月1日，且前三次公告分沿江沿河与非沿江沿河，从2010年6月18日起的公告不再区分沿江沿河与非沿江沿河。住房综合平均交易价格乘以1.4倍为享受优惠政策的普通住房的价格标准。按政策规定，在当地政府没有公告前，征收机关无权擅自调整普通住房价格标准。并且在执行时点上，现行政策规定，增量房以合同备案时间为准，二手房以网签合同时间或办税时间为准。

  按照上述条件，我们再来看看彭先生所购住房能否享受契税优惠政策。据了解，彭先生于2010年1月（合同备案时间也在该月）在某小区购买首套住房，建筑面积66平方米，单价3500元/平方米。因该小区楼盘属于非沿江沿河项目，彭先生所购住房合同备案时间在2008年6月21日至2010年6月17日之间，这期间公告的非沿江沿河住房综合平均交易价格为1960元/平方米，乘上1.4倍为3080元/平方米，即是非沿江沿河普通住房价格标准。尽管彭某所购住房单套建筑面积、容积率两个条件普通住房的标准，但单价3500元/平方米高于3080元/平方米，即价格不符合标准，所以彭先生所购住房不是税收优惠意义上的普通住房，不能享受普通住宅契税减半征收和契税税率1%的优惠政策，契税税率按4%执行。

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