访谈牛冠华 乐山的增值幅度十年能涨多少？

    牛冠华：成都策源地总经理（分管企业发展中心），国家注册房地产高级策划师，成都房地产营销协会会长，四川大学房地产MBA。曾先后服务于香港【中海地产】深圳本部和成都公司、台湾巴巴事业地产研究院；从事房地产营销和策划工作十余年，对豪宅物业和多业态大盘的营销有较为深刻的理解和认识，致力于高端房地产的营销模式规建和高溢价能力营销团队建设。

 

   乐山房地方网： 谈谈对于您印象最深的那个项目

 

   牛冠华： 印象最深的项目应该是成都的中海国际社区，这个项目是2001年启动的，对于大型复合住区这个课题，当时在西南市场还是市场空白。这个项目占地1986亩，其住宅建筑面积约120万平米，商业体量近60万㎡，项目涵盖白领公寓/TOWN-HOUSE/联排别墅/千万级独栋别墅/叠拼别墅等各种物业形态；商业成功招商家乐福、麦当劳·得来速、必胜客等品牌。项目充分利用成都西部片区上风上水的天然地利优势，打造城市功能丰富的新住区，塑造一个环境优美、配套设施完善、空间宜人及富含国际化风情的高尚社区，体现国际化社区特色，打造商、住皆宜的混合空间，引领消费、生活、时尚和潮流。是成都西门发展的引领性项目。
 

   乐山房地产网： 乐山营销公司模式的特点

 

    牛冠华：乐山大多数房地产营销策划公司是项目负责制、部门负责制、或者个人承包制。总体上还是立足单项目运作的基础上，处于代理行业发展的中前期，现在多项目运作公司比较成熟的模式是事业部负责制，事业部是独立的项目运作主体，承担着现在乐山大多数公司的公司职能。另外，乐山房地产代理行业的专业面涉及也较狭，完整的服务内容应是就房地产开发的全流程提供开发模式设计、土地运作模式设计、资本运作模式设计、建筑设计咨询、企业CIS服务、以及传统的项目营销策划活动等等内容，目前乐山能够胜任全流程业务服务的公司可以说还没有，这也是乐山以后代理行业的发展方向。

 

   乐山房地产网： 策源地在乐山地产营销方面，您觉得跟其它公司有什么不同？

 

    牛冠华：成都策源地既积累了市场经济条件下的管理经验，又具备较强的自主策划创新能力。我公司的骨干团队均有一线大公司的从业经历，来自于中海、成都策源地、龙湖等一线房企，可以提供开发模式设计、土地运作模式设计、资本运作模式设计、建筑设计咨询、企业CIS服务等目前成都多数公司都不能提供的全流程服务。

 

    乐山房地产网：最近银行间的钱荒闹得沸沸扬扬，你觉得此次钱荒对乐山房地产行业的影响有多大？如果存在影响，它将从哪些方面体现出来呢？对乐山房价的会不会产生直接的影响呢？

 

    牛冠华：这个行业就是需要钱多，属于资金密集型产业，钱越多就会给房地产行业带来越多的生机。对于银行贷款而言，钱越多的企业才能贷到款，有时候我们不太强调资金所带来的效果，从事房地产多年的，我对此深有体会，银行的银根紧缩是个好事情新的营销方式是一种尝试，一种创新，值得学习。并不是指有钱就是好，现在整个中国经济都在挤泡沫，不能再依靠投资拉动，银行的货币超发确实需要调整，否则中国经济转型难以顺利调整过来。目前需要大家以一种更加现实，务实的态度来对待‘钱荒’这个事情。过去中国经济依赖投资与出口的发展模式已经无法持续，经济转型不可避免，也是很痛苦的，对于房地产的影响当然很大，所以行业未来2-3年的处境可能会很痛苦，但是对于大企业而言应该是个机会。目前来看除了住宅大家都在做商业，我觉得目前乐山的商业地产的市场机会是城市配套的服务商。甚至，成都策源地未来会参与到建造和经营垃圾场的领域中去。在网络时代里，商业地产是很受打击的，所以成都策源地涉及商业地产代理的同时也保持一种谨慎的态度。人会逐渐变老，因此养老也跟地产相关，因此在未来成都策源地也会参与到养老地产当中。

 

    乐山房地产网：乐山的增值幅度十年能涨多少？

 

    牛冠华：目前调控效果不太尽如人意，有以下几个原因，第一它实际上是有效果的，可能不是那么明显，所以让大家没有看到，凡是出台了细则的这样一些城市成交量都出现了明显的下降，价格虽然变化，但价格的变化需要时间比成交量时间要长一些，所以可能再过一段时间才能会出现，房地产的政策受很多因素的影响，不仅仅是一个调控政策，比如说它还受到流动性、通胀预期等等多方面的一些影响，这样就使得这个调控政策并不像大家想的那么明显;第三实际上真正影响房地产的不是一个政策而是一个长期的制度建设，比如说房产税它会是一个长期的，而不是一个短期的，所以他是如此解释了这样一个原因。我认为将来一段时间内房地产调控的政策，第一个就是这个征税的对象肯定是以新的购房来做一个关键，第二高价房会成为征收的重点。第三有一个宽松的免税条件，对于你本身就居住在这个城市，在这个城市工作的人，你这个住房征收税是有相对比较宽松的免税额，但是对于不在本市生活的这些人，它这个增税就是相当严厉了。目前中国经济增长的增速肯定是不成问题的，应该是在8%左右，而经济发展是对城市化进程及房地产的最有力支撑。随着这种长期的政策建立起来之后，过渡性的政策，比如说像限购的这些政策自然就会退出，但是现在来看这种限购的政策应该是非常必要的。目前中国是在应对一个通货膨胀和一个货币战争，在这个过程中间，房地产界一定要为稳定中国经济做出努力，而不是要给中国经济添麻烦。另外，怎么样建设就是大中小城市的一个协调发展非常重要，我们不能再盲目地不断的去扩张大型城市像北京、上海这样的城市，因为容量是有限的，应该怎么样去发展中小城市，特别是乡镇城市，他们的房地产业，他们认为这个才是最关键的，也是房地产商应该看到的将来的一个发展趋势。你说未来十年房市肯定是向上发展的，无论从微观还是宏观层面来看，但是增长多少真的不好预测。
 

    乐山房地产网：现在地产界出现了很多电销营商，这方面您怎么看待？乐山未来几年网络销售会超过实体吗？

 

    牛冠华：房产主要是体验式消费，目前还没有较好的办法解决房事体验式消费。现在网购的规模以超常规的速度递增中，对传统实体销售的侵袭正在加速，不断上升的推广费用成本和人力成本正在成为房产销售的致命因素，而网购对其利润的侵袭在很多行业都在显现效果，对于房地产商业部分会有一定影响，住宅影响不大。这是因为房地产是大宗物品，就目前营销现状来讲，大宗物品本身电子商务的市场规模就不大。房地产还是一种需要体验式消费的特殊物品，目前电子商务还无法实现。房地产的电子商务化交易是个课题，需要官方、开发商、代理商等相关方进行深入的探讨和研究。应该是未来的方向之一，因为现在房地产的交易成本较高，这个说的不是税费交易成本，而是营销成本，按照1.5%的营销推广费用，这个涉及几千亿的费用成本，最终也都转嫁到消费者身上，电子商务化可以有效的降低这个成本。