电商时代投资商铺：是“老有所养”还是“老无所依”？

    2012年12月12日，马云和国内地产“一哥”万达集团王健林对赌：10年后，如果电商在中国整个零售市场份额中占到了50％，王健林将输给马云一个亿，反之则马云输给王健林一个亿。
 

 

    俗话“煮熟的鸭子，肉都烂了嘴壳子还硬”，对赌一年后的2013年，王健林的万达就开始“触网”建设电子商务系统。对赌的结果已经不重要，重要的是它释放出一个强烈的信号：传统坐商市场份额被大幅占领急剧萎缩，正在发生“秋风扫落叶”的变化。一方面，大众消费低迷且零售市场受到电商强烈的冲击；另一方面，近年来住宅市场的资本如潮水一样大举跻身商业地产，导致大量的新兴商铺与市场配置脱节，呈现泡沫化。住宅的价值点在于居住，商铺的价值点在于行商，如果商铺大面积成为“死铺”，以“金铺”的价格换来“库房”的价值，那么仍然固守旧俗投资商铺，无异于是一种“自杀行为”。

 

传统商铺曾经的春天

 

    作为传统的投资手段，投资商铺是资产保值增值和社会自我养老的传统模式。在经济发达的一线城市，曾经有着“一铺养三代”的说法。在乐山也是如此，牛咡桥、长江市场、土桥街等商圈无疑是其中较成功的案例，在犍为县、峨眉山市等区县的繁华口岸，商铺的租金近年来也被炒到了“天花板”。据笔者了解，牛咡桥2楼服装城当初开盘售价2万/套的小铺面，仅7—8平方米，目前年租金就达到1.5—2万元，而且附带几万元的转让费；再如犍为西街120平方米的珠宝经营门市，20万的年租金附带40万的转让费……

 

    一方面，个别黄金口岸的商铺超价值回报；另一方面，大量的商铺贴出转让或出租的信息，如泌水院后街、时代广场步行街，年转手率极高；甚至出现东方家园这样的“仓库式”商铺。市场经济没有永远赚钱的行当，投入股市也会有人赚得盆满钵满，然而“一将功成万骨枯”，更多的是血本无归者。电商时代，更多人逛街成为了“间谍式”的逛街：从街铺上搜寻心仪的商品后回家上网“按图索骥”下订单。电商时代，投资商铺真的是稳赚不赔吗？真的像宣传的那样“高回报”、“零风险”吗？目前国内市面上的“死铺”、“冷铺”是怎样出现的？目前各地巨量释放的商业地产，现实的消费规模有这么大的“胃口”来消化吗？

 

商铺投资的风险正逐步累积

 

    投资股市，哪怕二三万元，都会得到“股市有风险、投资须谨慎”的友情提示。动则耗尽一生积蓄的商铺投资，却不会有谁对你“友情提示”。

 

    一位建筑行业的受访者告诉记者，4年前她看中了峨秀湖“8平方公里”的规划蓝图，拆资近200万元在峨眉院子置业了2间商铺，四年过去了“鬼都不上门”，每年还得缴纳物业费用。她介绍：“如果按照建筑行业月息2分的融资行情，这200多万的资金成本4年下来都相当于本金了；更气人的是这个项目的尾盘年前交由乐山某家房产中介代售，优惠幅度居然比当年还大！”同样这个项目的公寓，目前与某酒店运营商签订的回报率是4%，一签十年。这样的回报率是什么概念？尚不及余额宝，较银行3年期定存都不如。

 

    电商的市场占领速度有多快，传统商铺就死得有多快。商铺的成功盈利受制太多，例如置业价格、经营形态、管理模式、大的消费气候、区域消费习惯和消费能力等等。

 

    面对近段时间国内二三线城市兴起的商铺投资热，本土一位资深的媒体评论员奉劝投资者切记“理性为王”，要用发展的眼光看待问题，厘清以下几点风险：

 

一是商业地产所处的地段和未来发展预期。

 

    开发商的宣传往往会扩大预期。以乐山高铁站前广场为例，周边多个项目都在有意渲染“未来日均人流量高达数以万计”的概念，但是目前没有任何一个部门发布过该区域的预计人流量报告。想想当年时代广场推出时，市民钟先生也是看好华联旁边商业副街所宣传的流量，花了40万元购入一套商铺，然而十年过去了，目前的年租金仅为8000元，也就是说50年的产权期内刚刚“保本”，如果再考量物业费用和通胀指数，买卖就更亏大了。

 

二是开发商的背景和品牌。

 

    不管项目冠以“天地”、“财富”、“国际”、“环球”等豪华名头，都无益于价值本身，反而更要谨防“名而不实”。房地产从业者都知道，万达成功的原因只有一个，那就是“只租不售”，确保专业和统一。那么乐山商业地产开发商的自持比例是多少呢？看看泌水院步行街、财富广场等项目就知道了，更不用说目前动辄四五十万平方米的巨量释放。

 

    再者，就是开发商的品牌。民谚曰“端公想吃道士钱”。目前的市场，各路大军都在抽身进军商业地产，毫无商业地产运营经验的开发商大行其道，“项目是个筐，忽悠往里装”，像意凡家居这样的专业运营商寥寥无几。放眼国内，运营失败的商业项目举不胜举，如北京明发广场、安徽汇银广场、东莞摩尔商业体、江苏奥特莱斯购物公园等等。

 

三是投资商铺一定要考虑到大众强大的消费习惯。

 

    不管前景描绘得如何灿烂，一般的开发商是无力引导和改变大众消费习惯的。消费者都有自己习惯的消费区域、习惯的交易模式等，改变习惯就像不用筷子换成刀叉一样困难。这也就是土桥街至今仍旧红火的原因。区域商业氛围的成长是一个漫长的过程，很多项目在成长过程中就自我消亡了。改变消费者消费习惯，需要开发商的强大，包括专业和资金，更离不开现实的市场消费存量。在乐山，金杯影院仍然处于“高海拔烧开水”的困境，而聚信家饰界不久前也悄然关门了，东方家园还是一个超大库房……

 

四是权衡计算清楚拟购置商铺的投资回报率。

 

    根据记者从乐山某房产中介公司获得的数据，近年乐山新购商铺的年投资回报率集中在4%—5%之间。这个回报与银行3年期定存差不多。3月11日，中国人民银行行长周小川表示未来二年银行存款利率将放开，利率放开意味着存款利率将最大化接近贷款利率。再来参考余额宝收益率，目前为5.55%；参考本地某商行的保本短期理财产品，年收益率为5%；参考民营理财公司的中介产品，普遍为15%；如果参考民间融资利息，则至少在20%左右。由此看出，商铺投资甚至比一些稳健安全的理财产品的收益率还低。此外，从投资安全性、变现快捷度来讲，目前商铺更没有优势，其他投资形态变现容易、本金可控。

 

五是目前乐山商铺的存量及供应是否过剩。

 

    目前乐山现有商铺存量，较为集中的估计20万平方米，加上各街区零散商业，估计总量在80万平方米以上。参照乐山中心城区50万人的常住及非常住人口，乐山的人口商业比已经达到1：1.6，与2012年深圳的数据差不多。更为夸张的是，眼下炙手可热的青江新区，仅目前亮相项目的商业总体量就超过了70万平方米，加上目前已知的高新区某商业体、苏稽镇某项目、冠英镇某项目等等，保守估计未来三年的商业体推量超过200万平方米。

 

电商盛宴与坐商“晚餐”

 

    无论是京东商城、当当网、亚马逊花样翻新的价格战，还是“亲”、“包邮”成为网络流行语或者是淘宝“伤城”的风云迭起，伴随着层出不穷的话题，网络购物依然是眼下社会热点中最为“火烫”的一个。仅仅2013年一个“光棍节”，淘宝就创造了350亿元的交易神话。

 

    数据显示，2011年，中国网络购物占社会消费品零售总额的比重为4.3%，虽然不足10个百分点，但是这一数字相对刚刚起步的时候来说，可以看出电商处于高速发展的阶段。到了2013年，电商占社会消费品零售总额的比例已经达到7%以上。

 

    在未来消费市场中，除了“必须要见面”或“必须要现场体验”的服务外，都会大幅转化为电子商务的份额，在社会总体消费有限的情况下，传统商铺难免“白头宫女在，闲坐说玄宗”。

 

投资商铺“友情提示”

 

    资深业内人士提醒，开发商都会以投资商铺的收益率、火爆的市场行情等来吸引投资者，但是在实际的买卖中，开发商一般不会把宣传的收益、拟进行的市场建设和管理等体现在合同中，开发商只要按期交房，就不算违约。如果接手商铺后发现市场逾期无法开张、建设管理不到位、市场行情惨淡等，投资者往往投诉无门，自认倒霉。

 

    投资商铺时，一是先问自己，如果没有广告中诱人的收益率、火爆的市场行情，您还买不买这个商铺？否则有必要要求开发商把这些宣传承诺的内容尽量地落实在合同中。二是注意对经营的限制，如果开发商对经营内容无专业的规划，那么这种商业体千万当心，没有定位的大杂烩市场是不会有前景的。如果开发商约束了经营范围，那么置业时一定清楚落实，以免届时无法开张。三是要充分计算好投资商铺的开支费用，税费、物业管理、经营费也是一大笔开支，有些市场还向商铺经营者收取广告费、管理费等等。四是不要被“售后返租”、“保证收益”等噱头吸引。市面上曾经出现开发商组建空壳公司来承租保证最低收益的营销手段，目前早已被叫停，没有资产可追诉的资产管理托管就是一场骗局。如果有收益保证，收益保证必须要落实在合同上，且要有履约能力的保证，否则都是“空头支票”。