楼市3.15：退房不是想退就退 7种情况可退房

    降价了！退房去？2014年2月19日，杭州某楼盘宣布降价，均价从17200元/平方米降到了13800元/平方米。2月21日下午，该楼盘一些业主进行一系列“维权”行动，其中一些激动的人甚至打砸了售楼处。近年来因为降价打砸售楼处的新闻层出不穷，上海、长沙等地也曾发生过。
  

    说来也是，今天买的房，明天降了价，作为购房者来说自然气不打一处来，更何况房子不是小物件，这差几千的均价，总价上就相差几十万呢。

   那么降价真能成为退房的理由吗？对此专家表示，尽管房子具备特殊性，但商品房仍然属于商品的一种，通过合同进行买卖，从签订合同，到房屋正常交付，这是一个开发商履行完整个合同的过程。如果在交付过程中出现任何问题，业主都是有权力要求开发商做出交代，或通过法律途径寻求解决，可以叫做维权。但是，降价并能成为退房甚至是维权的理由，除非合同时开发商有书面承诺，承诺不降价，或若降价就赔偿业主损失甚至退房，这样就可以获得赔偿。

    “楼市有风险，买房需谨慎”，这句话提了好几年，可如今显然不少买房人还缺乏风险意识。那么哪些情况下购房者可以退房呢？在3.15来临之际，湘潭365房产网就退房整理出7种情况，退房不是想退就退那么简单。

    1、房屋质量问题严重影响正常居住使用可退房

    房子有问题，要退房。相信这是大多数购房者在遇到房屋质量问题的第一反应。对此专家表示，并不是只要房屋质量出现问题就可以解除合同，要区别情况对待。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同的应予支持。根据本条规定可理解为：只有房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同的才应予以支持。因此在房屋出现质量问题时，正确理解和把握严重影响正常居住使用是关键。严重影响正常居住使用，一般是指房屋买受人所购买的房屋出现严重质量问题，且该质量问题通过修复等亦无法保证房屋买受人的人身、财产安全及正常使用的情形。例如房屋的地基基础工程及主体结构工程等出现严重质量问题，造成地基下沉、房屋倾斜、承重结构变形等，在房屋出现地基基础工程及主体结构工程质量问题后，一般难以通过修复办法解决，才可以退房。

　　2、面积误差绝对值超过3%

    实测面积与合同约定面积的面积误差比绝对值在3%(含3%)以内的，局实结算房价款；面积误差比绝对值超过3%的，买受人有权退房。如果不退房的，实测面积大于合同约定面积的，超出3%部分的房价款由开发商承担，产权归买受人；实测面积小于合同约定面积的，超出3%部分的房价款由开发商双倍返还买受人。

    3、逾期交房达到合同约定的退房日期

    开发商延期不交房可以退房吗？根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。

    开发商逾期交房构成根本违约，即逾期交房达到合同约定的退房日期。开发商应予规定的日期交付房屋，逾期超过一定期限仍未交付的，购房者有权解除合同，有权退房，并要求返还楼价款及相应的利息。

　　4、开发商变更规划

    在本报房产投诉热线中，开发商私自变更小区规划是业主反映次数最多的问题之一。商品房买卖合同签订后，房地产开发商在施工过程中，对原有建设小区及配套设施、原有建筑楼层结构规划进行的修改，增加或减少小区、建筑物部分功能、设施，都属于私自变更规划的行为。

    《商品房销售管理办法》中只规定了购房者有退房的权利，没有提及对于购房者不愿退房的情况下如何赔偿。在实践中，变更规划后买房人虽受到损失，但并不一定要求退房。《商品房销售管理办法》中规定购房者退房的条款属于权利性质条款而非义务性质条款，购房者可依此条款要求房地产开发商退房，也可放弃此条款赋予的权利而援引《合同法》等其他法律规定主张赔偿损失的权利。

　　5、购未取得预售许可房可退房

    《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，购房者可以退房。

　　6、不能或不能按期办理产权过户的

    最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》规定，由于出卖人的原因，买受人未能按时取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

    此外，商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限（即预售交房后90天或现售签约后90天）届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。从而赋予了买受人合同解除权。

    7、合同中约定的其它退房条件出现时

    除上述原因之外，合同中约定的其它退房条件出现时，购房者都可以选择退房。