中国“城市榜”出炉 乐山被评为“四线城市”

    主持人：记者倪珉

　　

    去年底，《第一财经周刊》封面故事文章公布了中国城市最新分级名单，该周刊从公司和公司人角度对除传统一线城市之外的300个地级及以上城市和100个百强县共400个城市进行了详尽调查。其中评出15个“新一线”城市，37个二线城市，72个三线城市，76个四线城市以及200个五线城市。
 

成都房地产营销协会会长牛冠华


乐山房地产商会会长王树云


四川仁和建设投资集团副总裁左明强
 

    其中，乐山被列为“四线城市”，与之前业内普遍自诩的“三线”在评级上有所下降，随即也引起了业内外的强烈关注。本期，我们特别邀请到三位嘉宾，参与讨论这一热点话题。

 

    主持人：暂且不论这个评级是否权威，从其评选的指标来看，您觉得是否科学合理？嘉宾观点：这份“城市榜”具备相当的可参考价值

 

    牛冠华：对城市评级根据不同的评判标准，其结果也不尽相同。只能说《第一财经周刊》制定的分级标准内，是比较科学的。

 

    城市的排名评定和等级划分是依据该城市的政治地位、经济实力、城市规模、区域辐射力等综合评估的。从经济实力及城市规模，乐山被列为“四线”之后，可以说发展之路任重道远。

 

    王树云：在改革开放30多年之后，中国城市的发展事实上也正在冲破行政级别的枷锁，更加贴近现代意义上的由商业驱动的都市。这种突破意味着，依据工商业繁荣程度对城市进行分级已经成为可能，而且必要性也越来越迫切。

 

    我想，正是基于这个原因，才有了这份城市分级名单的出现。在一手数据的基础上，该周刊对400个城市进行了一线品牌进入密度、一线品牌进入数量、GDP、人均收入、211高校、《财富》全球500强进入数量、大公司重点战略城市排名、机场吞吐量、使领馆数量、国际航线数量共10项指标的单项排名。在这十个单项排名的基础上，又计算了每个城市的综合商业指数，对400个城市的综合商业指数从低到高进行排名，指数越低则排名越高，最后得出了400个城市的综合商业指数排名。应当说，这份名单具备相当的可参考价值。

 

    左明强：前面两位专家已经对于这份名单进行了分析，我在这里主要从城市化发展的角度来谈谈。不可否认，成都作为“省府”，在大家心中早已是一线，现在也不可能说因为被列为“一线”，就有了可以与北京、上海等“分庭抗礼”的可能。同理，无论是“三线”还是“四线”，乐山也会如同其他城市一样，按照适合自身发展的规律不断推进建设。

 

    对于新兴城市来说，如果说吸引大企业入驻更多是依赖本地的人力、土地等资源以及区位优势和税收等方面的优惠政策，那么创业的活跃和民营经济的繁荣则更多地依赖于人才的聚集、投融资平台和信息交流平台的搭建，以及城市自然和社会环境的优化。两相比较，前者更多属于城市硬件、先天优势，后者则更多地依赖于城市软环境的建设，而后者更有利于一座城市抢占未来竞争的制高点。乐山作为双宜城市，“宜居宜业宜游”特定属性也决定了其“后发”的优势。

 

    主持人：从房地产角度着眼，您觉得目前乐山的地产发展规模与市场现状用“四线”来概括是否恰当？嘉宾观点：乐山相比其它“四线城市”房地产泡沫更少

 

    牛冠华：乐山2013年城区房地产去化量在170万平方米左右，按照房地产市场的繁荣程度分类是处于三四线城市之间的去化量。同时，乐山相比其他四线城市房地产泡沫少。从近几年情况来看，一线和重点二线城市投资投机成分偏高，而三、四线城市偏低。整体而言，预计未来5年内全国投资投机性需求占总住宅需求的比例为10%-15%。四线城市的房价也是稳中有升，房价始终在刚性需求的支撑中良性发展着。在全国各大城市因为投资热潮而房价飙升的时候，2007年的5月到9月，县级市每平方米仅上涨了400多元，并没有随热潮呈现上千元的猛涨，与以往的增长速度也相差无几。而这所涨的400多元，也是由于地价、建筑成本、人力成本等多方因素的涨价所致，可见，四线城市的房价水平是一种持续平稳上升的状态。另外，四线城市购房者大多以自住为主，投资型置业极少，楼市没有大规模炒作。因此，基本不存在泡沫现象，自然也不会出现房价大幅跳水的局面。

 

    王树云：三、四线城市的运营模式不能等同于一、二线城市，由于四线城市的经济水平、消费观念、生活习性等与一、二线城市有着本质区别，其开发理念，营销策略等也大相径庭。在四线城市开发房地产项目不能脱离当地的实际情况，生搬硬套在一、二线城市的运营模式，必须因时、因地、因人而异。所以，正确认识四线城市及其房地产市场是四线城市开发的前提。虽然四线城市的房地产开发有“政府支持大、政策优惠多、综合成本低、机会成本小”等优势，但是，四线城市也同样存在“城市规划滞后、产品设计落后、供求不平衡、市场容量小、行业不规范、政策变化大、消费意识不强”等问题。在四线城市做房地产生存法则近年来，中国实行“严格控制大城市规模、合理发展中等城市、积极发展小城市”的方针，随着城市化进程的加快，中国的中小城市将会有长足发展。

 

    左明强：从房地产的角度来看，乐山不少楼盘长期以来都沿用一种“拿来主义”的模式。一眼望去，欧风、西班牙风、美式田园、澳洲风情等等数不胜数，这也是眼下三、四线城市大部分开发商的既定思维。但是，在这个随处复制的时代，单纯通过移栽花花草草的景观复制就想标榜“生态社区”、“高端社区”已经无法在市场上大行其道。如何打破“三、四线瓶颈”，真正还原给购房者等值甚至超值的生活，是2014年乐山品牌开发商应当思考的问题。比如我们蓝山湾，基于资源整合的策略，结合仁和集团的地产开发经验与蓝雁集团食品物流的雄厚实力的双重坚实后盾，利用移动互联网技术，打造O2O社区电子商务平台等，并由全球知名物管——第一太平戴维斯担纲物业顾问，就是在这方面做深入探索。

 

    主持人：目前乐山楼市的现状距离真正的“三线城市”还有着怎样的距离呢？
 

    嘉宾观点：2013年乐山GDP以1037亿排名全国164位

 

    牛冠华：乐山目前的经济发展现状符合该评级中对于四线城市的定义，乐山目前主要依托本地的中小型企业及资源型企业，如本土的和邦集团、德胜钢铁等。乐山的居民消费能力也处于增长过程中。虽然目前国际一线企业或品牌还未将乐山作为战略的热点区域，但是乐山已经对不少的中等规模企业及二线品牌和国内大型企业和一线品牌产生了强大的吸引力，如确定进驻的王府井百货、伊藤洋华堂等一线品牌。

 

    王树云：目前乐山已被纳入成都半小时经济圈，已经具备成为省域内区域中心城市的条件和趋势。就经济条件而言，2013年乐山GDP以1037亿排名全国164位，距离排名122位的省内三线城市绵阳1346亿存在一定差距，但是随着乐山经济的快速发展，差距也会逐步缩小。

 

    要成为三线城市需要有自己相对优势的产业，并对某些特定的大公司有一定吸引力，这一点乐山目前还需要有较大程度的提升，乐山目前的优势产业主要为旅游和资源，但是旅游业的发展并未给城市带来最大程度的提升，旅游业作为支柱产业还需要进一步挖掘和发展，同时应该发挥乐山资源优势，将能源等产业建设成为对城市经济发展强有力的依靠。

 

    左明强：根据四川省及成都市总体规划，未来的成都平原将建设贯通南北、连接东西、通江达海、联系世界的西部综合交通枢纽，形成客货分流、高效便捷、畅通安全的综合交通运输体系。

 

    因此我相信乐山作为成渝经济区、成都半小时经济圈的重要组成部分，发展空间巨大。在乐山市委市政府的积极领导和建设之下，在不久的将来，必将会有一个大幅度的跨越式提升，同时我们作为一个乐山人也会用自己的行动积极为建设美好乐山出力。