下一个风口-产业地产的黄金十年即将到来

老于说：傻子都能挣钱的时代肯定没有了，一直在持续探索的产业地产开发商迎来了大好的机会，这是地产与经济转型双风口，最后看谁能上天了。

从住宅地产到商业地产，再到产业地产，“转型”已成为当下房地产市场的热门词。2014年一季度，A股市场49家房地产上市公司中，31家公司业绩出现亏损或利润下滑，住宅市场热度逐渐消散，商铺物业又面临着巨大的销售压力，房地产业的“天花板”效应已经显现，越来越多的房地产企业开始寻找新的机会。十八大的召开，透露出政府对实体经济的反思与重视，释放出促进实体经济发展的信号，与实体经济密切相关的产业地产迎来了发展机遇。

    产业地产虽是近年来才逐渐进入人们的视野，但实际上在国内也有了数十年的发展历史。从1979年中国第一个产业园区蛇口工业区成立至今，我国已经有各类国家级产业园区469个、各类省级产业园1170个、各类市县级产业园数以万计（截止2013年年底数据）。这些园区固然在经济增长方面发挥了积极作用，但也不可否认，他们在创造业绩的同时，也存在着盲目圈地、乱批乱占等一系列问题。国土部数据显示，我国城市内工业用地面积占比一般在25%以上，有些甚至超过35%，远高于国外15%的平均水平，而开发强度多为0.3-0.6（容积率），则又远低于发达国家的1.0以上的水平。土地产出更是落后，即使是在上海这样的国内最发达的城市，2012年开发区单位土地产值仅为62亿元/平方公里，而台湾出口加工区在1986年就已经达到了100亿元，日本东京在近10-20年间更是高达600亿元，差距之大，可想而知。

     土地无度占用的背后是不断高企的地方债务。截止2013年6月末，全口径地方政府性债务合计17.89万亿，比2011年余额增多超过7亿元。这些债务中34.64%用于市政建设、24.43%用于交通运输、11.22%用于土地收储，都与园区开发和新城建设有关。地方债的窘境迫使地方政府尽快寻找机会、改革突破。而大量企业开始关注并进入产业地产界，则为这一问题带来了转机。政府与市场的职责将逐步厘清，对于参与产业地产的各类企业而言，未来十年将成为产业地产的黄金十年。

在存量与增量中寻求机遇

    “用好增量、盘活存量”是李克强关于金融资源配置问题中的表述，也同样适用于产业地产的建设。新型城镇化是以人为中心的城镇化，其实也是以产业为主导的城镇化，从产业地产的角度看新型城镇化实现的三条路径——城市更新、小城镇建设和新区开发——恰恰就是从增量和存量中寻找机会。

      首先，从城市更新的角度上看，如前所述30多年来的园区建设遗留下了种种问题，在土地资源供给瓶颈的背景下，却是大量产业用地低效利用甚至空置闲置，尽快盘活这些土地、创造新的价值势在必行。然而单靠政府的力量，已很难实现土地的再度利用，需要创建更多的抓手，在市场中寻求凝聚的合力。比如出于解决地方债的问题，政府就将路桥、水厂等存量资产进行打包后注入市场化的投资开发公司，这种方式就给地产开发运营企业带来了不少机会点。

     存量土地是一个方面，存量物业资产同样也需要盘活。以上海为例，计划经济时代，老国企以行政划拨的方式分得大量工业用地，而随着上海地价的节节飙升、传统工业制造业的萎缩，这些厂房也成为盘活的对象，将帮助老国企们摆脱困境、实现转型重生。于是，搞研发、搞总部、搞创意产业成为了资产盘活的重要方式，M50、8号桥、红坊等一系列创意园区层出不穷，也催生了一批专业的创意产业地产的投资开发和运营管理公司。这种旧工业厂房改造升级的模式未来还将进一步推广复制到二三线城市以，尤其是拥有较多存量物业的老工业基地城市。

     其次，从小城镇建设的角度看，则是如何用好增量的问题。一方面是国家鼓励就地城镇化，另一方面是北上广等一线城市日益攀高的生活成本，越来越多的农民工、创业者开始选择返乡就业，同时不少都市白领人群也在巨大的工作压力下选择去农村小城镇投资就业。小城镇迎来了开发建设的好机遇，出现了一批以农业服务业、健康服务业、养老服务业、创意产业、休闲旅游业为特色的产业新市镇。这些给产业市镇的发展商们带来了机遇。东滩顾问服务的上海元合建设管理有限公司就是一家专门致力于新市镇开发的企业，目前已经在湖南资兴、汝城等地签约打造多个“元合新镇”项目。

    第三，从新区开发的角度看，也是如何用好增量的问题。大城市的制造功能向郊区、周边城市或中西部地区转移，为这些地区承接产业转移、建设产业新城创造了条件。相比于传统的大型工业园，产业新城的功能更为完备，更强调生产性服务业和生活性服务业的建设。以商务楼宇、研发中心、创意园区、商业中心等为载体的现代服务业集聚区悄然兴起，他们不再是傻大笨粗的粗放型园区，而是一个个具备明确主题或者产业定位更为聚焦的小型园区，体现为“园中园”、“专业园”、“产业综合体”等形态，这些园区在招商、专业服务等方面拥有独特的优势，具有蓬勃的生机和活力。

产业地产的价值链正在形成

    随着产业地产开发运营市场化、专业化不断加深，介入产业地产开发运作的市场化主体愈发多元化，各类主体在其中发挥的作用、获取经济效益的方式、发展趋势及成长空间都呈现出不同的态势。东滩顾问依托十年来咨询实战经验和研究积累，谨对介入产业地产发展领域的市场化三大核心主体类型进行解构，从中梳理和发现产业地产未来发展趋势，为在产业地产领域踌躇徘徊的投资者，打开思路看清方向贡献绵薄之力。依据在产业地产领域主要盈利点的不同，分成三大市场化核心主体类型：产业地产开发商、产业投资商、产业运营服务商。

 一、产业地产开发商

    众所周知，产业地产开发商在产业地产领域处于核心位置的主体，同时也是产业地产领域市场化最为成熟的主体，以物业地产的租售为主要盈利来源。随着产业地产开发的风起云涌，开发商的类型越来越多元化，纷纷跨界涌入。

  1、传统产业地产开发商

   以联东u谷、天安数码城为代表的民营产业地产开发商。开发路径大多为首先聘请专业的外部顾问团队确定地块产业方向，会作为“外脑”，如联东U谷便聘请北京方迪和长城战略做产业定位咨询；其次确定方向后选址，根据不同区位选择选择不同产品组合；再次实行标准化园区建设；第四是启动营销和招商；第五是根据园区发展和企业需求提供相应的管理服务。此类开发商盈利模式在以地产租售、运营为主要来源的同时，通过参与产业投资获取红利、提供专业服务获取服务收入的趋势也开始凸显。

    以张江高科、南京高科、外高桥、武汉高新、市北高新为代表的“国”字号开发商。此类开发商凭借多年来产业园区开发运作经验，在强有力的政府背景及政策优势下，向外输出参与市场化产业地产开发。此类开发商的盈利模式除了单纯的地产收入，也通过向企业服务商、品牌管理输出实现盈利。

    以普洛斯、安博、新加坡裕廊为代表的专业产业地产开发商。此类开发商多凭借在某一领域的专业开发运营经验积淀，致力于某一种专业的产业地产开发，如普洛斯、安博等致力于物流地产项目的开发运营，新加坡裕廊从科技地产、科技城切入产业地产领域。此类开发商的盈利模式多呈现地产收入与运营服务收入并驾齐驱的局面。

  2、传统商住地产开发商

    商住房产市场预期的不断下滑，房地产企业纷纷开始寻求转型发展之路。国内排名前20的房地产商，超过一半以上涉足于产业地产，成立了专门的事业部、部门或中心，探求“创新驱动、转型发展”的道路，打造企业的新增长板块。代表企业有万科、绿地、成都置信、万通、复地、华夏幸福基业等。此类开发商进入产业地产多依托自身的实业业务、资金优势和在商住开发运营的经验，与多元主体合作进行产业地产开发。

   以华夏幸福基业为代表与政府合作。与当地政府签订大框架协议，采取PPP的商业模式，全面获得土地的开发权，打造产业新城，享受土地溢价、产业红利、商住地产开发等多方受益，以万科为代表与国外优质基金合作。如万科近期与黑石、铁狮门等海外资金进军物流地产，以应对物流地产投资强度大、投资周期长的风险。

    以万通为代表与实业企业合作。万通与TCL、汇源等实业企业合作，用过收购实业企业的闲置土地资产，通过“买后回租”形式，对闲置土地的基础设施进行一定完善升级，再回租给合作实业企业，打造环境优良的产业社区。

    以绿地为代表依托实业进行产业造城。绿地本身涉足金融和能源领域，有较好的融资能力和一定的产业思维，进入领域上，绿地内部正在深化、细化产业地产模式的研究工作，重点开展金融产业、文化产业、泛港经济、高科技产业等四大产城一体开发模式的专题研究，为产业地产开发运营提供支撑。合作伙伴上多选取行业龙头，如航空巨头、电商天猫、物流菜鸟、泰国正大等，创造平台式企业，削弱资金压力，共享收益增值。

   盈利模式来看，此类开发商仍然以实现自身的商住项目盈利为主要利润点，多以打造产业综合体、产业新城为主，但如华夏幸福基业等开发商也呈现出向产业投资下沉的趋势。

   3、传统的实业企业

    以海尔、中信、中粮、联想等国有大型事业企业依托自身的资金实力、产业资源以及在地方的政府关系优势，多以自身生产的需求，进入配套工业地产的开发运营。进入方式多为建造了一个相对独立的工业区，在自身企业入驻且占主导的前提下，借助自身在整个行业中的号召力，通过土地出让、项目租售方式吸引上下游相关企业入驻。此类开发商的盈利模式还是以自身的实业收入为主。

 二、产业地产投资商

   顾名思义，产业地产投资商是以通过对产业地产项目进行股权投资和提供经营管理服务，以获取产业预期红利为主要利润的市场化主体。在产业地产开发运营过程中，产业投资商主体以私募股权基金、国有产业基金、大型企业集团投资部、保险、信托、券商等金融领域为主，主要提供产业资本服务，但也逐步有投资商不只投资产业，也参与地产开发投资，而随着产业地产开发商的角色转型，开发商下沉至产业投资的趋势也愈发明显。

   1、以鼎晖投资、元合控股为代表的私募基金。2013年成立鼎晖产业地产投资部，依托专业物流基金管理，从事物流地产的投资开发，与物流，电器，零售/电商，包括农产品等行业的主导企业建立战略联盟，开发建设通用性物流中心、定制物流中心项目，提供城市供配，产业物流整合，专业物流等多样化开发方案。元合控股以元合产业基金为基础，构建投资基金、产业银行、专业保险、中小贷服务、创新金融服务、产业链金融服务等完整的服务于产业开发，同时介入产业市镇开发建设。

   2、以平安、太平洋为代表的保险公司。截至今年一季度末，全国共有6家保险机构投资了16个养老社区项目，投资方式主要以直投为主。2012年平安不动产进军养老地产，投资170亿，在浙江桐乡建设长三角首个养老养生体验中心，未来还将在长三角、珠三角、环渤海、中西部、海南岛进行五大战略布点养老社区。

   3、以张江高科、南京高科为代表的产业地产开发商。采用产业投资基金或物业入股的方式对成长型企业进行孵化、培育，带孵化企业被并购或上市后，透过分享企业成长的红利来获得资本增值，形成既当“房东”又当“股东”的模式。

 三、产业运营服务商

    产业运营服务商在产业地产领域以提供运营管理服务为主要职能，以输出管理服务、专业服务为主要收入，目前来看是市场化运作最为不成熟的一个环节，尤其是以技术、市场为主要环节的产业专业服务，虽然在产业地产的运营过程中发挥的作用及价值越来越重要，但还是以自建自营为主，尚未形成较为规模化的品牌输出、市场化运作。

   1、综合运营服务

   以物业租赁管理和更为专业的产业专项培育为重点，往往通过孵化器的形式为入园企业提供其成长所需帮助，从其中的入园服务，法律服务，到政策服务，投融资服务等方面，以联东U谷、上海张江高科技园区、市北高新、漕河泾开发区、中关村科技园、清华科技园、武汉东湖高新以及天津鑫茂科技投资集团等地产开发商为市场化主体代表，盈利模式第一种是“投人也投钱”，自身进行物业开发管理；第二种是“投人不投钱”，输出管理团队；第三种是输出自身管理服务模式的“咨询模式”。

 2、专业技术服务

   针对各行业共同的技术需求，通过提供研发、检测所需的软硬件设施，为科技型中小型企业服务，对于提高中小型企业的创新能力，推动产业的持续发展具有至关重要的作用。市场化代表有清华科技园孵化器公司、华测检测、鑫茂集团等孵化器公司、第三方技术服务公司为主，盈利模式由于初期的园区增值性服务需要孵化，专业性公共平台建设需要有行政力量支撑，投资运营还是更多的依靠政府或园区管委会，但是伴随着某些领域市场需求旺盛具有市场化操作的发展空间。

  3、专业市场服务

    通过共享信息平台、交易平台和销售网络，联合媒体、中介、协会等力量，为园区企业提供企业形象、产品及技术成果的展览展示、采购、交易、品牌推广、信息交流，同时发布企业招标、投标信息，价格指导、质量指导。其中个别引擎型项目，比如产品展销经营、会议会展中心等，存在专业的市场化服务机构。盈利模式以收取管理收入为主。
   此外，在产业园区/地产的人才服务、创业服务、金融服务、信息服务、咨询服务等等方面，也都有大批的专业公司成长起来。产业运营服务商们的发展，是产业地产市场领域产业细化的结果，也是助推产业地产市场不断蓬勃发展的重要力量。

谁将成为产业地产价值链上的大鳄

  2014年上半年，各地工业用地新政密集出台，拿地难、年限短成为了让很多产业地产商最为头疼的问题。传统的通过土地一二级开发谋取主要收益的模式将变得难以为继。对于那些习惯了卖地卖房子的地产商来说，日子肯定会越来越难熬。与之相对的是，国际上成熟的产业园有一个“4:4:2”的规律，即40%的房地产收入，40%的产业投资收入和20%的其他服务收入，这恰恰对应了我们产业地产服务链中的三个环节——开发、投资和运营。未来，“去地产化”必定是产业地产的主流趋势，地产开发只是收入构成中的一个部分，不再占有绝对支配地位，而产业投资和运营服务的机会点将越来越大，价值链上下游企业业务交融的趋势越来越显著。

   首先，越来越多的开发商会向投资和运营延伸。其实不少企业已经在涉足投资和运营的领域了，像新加坡的裕朗国际以及国内的张江高科、南京高科都已经涉足于品牌管理的输出。像联东U谷这样的租售收入与服务收入比重达到20:1的企业，也开始探索向“5-10年后租赁为主、10-15年后服务为主”的模式转变。这固然会导致企业收入结构的变化，并会拉长投资的回报期，但却符合产业的投资和运营服务在未来的重要地位。

   其次，更多的实业企业会向地产开发和产业投资转型。比如前面也述及，海尔、TCL、富士康等公司就是这样的例子，他们更注重产业园区对自身产业的扶持和补充作用，因此也更能从产业发展需求的角度去配置资源。

    第三，专业的运营服务机构会越来越多。传统的开发商、大企业通常缺乏专业服务的能力，需要聘请外部专家获取专业服务。这些运营服务机构既包括能够提供从市场、到技术、到资金一揽子的综合型运营商，也包括只提供其中某个环节的服务商，如技术服务商。未来随着产业细分的加剧、园中园和专业园的增多，尤其是一些高科技园区的企业，如生物医药类企业对园区服务的要求也会越来越高，因而也将会诞生更多更专更精的专业服务商。

在这些趋势下，活跃于产业地产价值链上的地产商们，将如何把握时代际遇，寻求突破呢？

   首先，要明确自己的定位究竟是什么？是依旧执着于“拿地-卖厂房”的老观念赚地产开发的钱，还是及时调整商业模式，向投资和运营进军？不同的角色定位决定了不同的商业模式，不同的商业模式决定了不同的收益来源，在特定的背景趋势下，定位的选择也决定了企业未来的成败。大连软件园股份有限公司从大连软件园开发运营起步，逐步发展为产业地产开发商，再到专业的产业运营商，可以代表着一种未来方向。然而观念的扭转并非易事，商业模式的变革需要极大的勇气，这对企业来说未尝不是一大挑战。

    其次，要提升完善自己的专业能力。早期地产开发“拿地-建房-销售”的模式短平快，对开发商能力的要求也相对较低。而产业地产却是开发周期长、开发难度大，尤其涉及到园区或产城/镇的运营方面，不再只是做做“几通几平”、提供一些物管服务就可以解决的，必须深刻理解园区的产业链、价值链，剖析使用者的发展需求。这就要求产业地产商必须快速提升能力。当然能力的提升也可以通过多种方式实现，可以是自己组建专业的团队，也可以是外部聘请专业运营公司形成战略合作，或者是通过并购公司获得专业技术服务，这些取决于公司自身的条件和发展战略。

  第三，要努力拓宽融资渠道。由于产业地产的投资回报期一般要比住宅开发更长，所以对运营服务商的资金要求也更高。目前银行贷款占据了地产商资金的主要来源，但在银根紧缩的大环境下，单一的银行贷款还是无法支撑资金的需求，必须开辟更广泛的融资渠道。而另一方面，越来越多的私募基金、风险投资机构、信托公司开始关注并进入产业地产，未来产业地产商和这些投融资机构间的合作空间也将会越来越大。

   住宅地产有万科、商业地产有万达。在产业地产这一细分领域，联东U谷、天安数码城、华夏幸福基业、张江高科、亿达投资等一大批表现活跃的地产商正在从各自不同的角度进行有益的探索，但目前还没有一家能真正称得上这个领域中的大鳄级企业，也没有形成一个能够放之四海而皆准的模式。未来的十年，是产业地产的黄金十年，我们期盼这样的企业浮出水面，这对于产业地产的健康发展、对于引领地方产业的调整与升级，乃至于对于破解中国经济的难题都将具有重要意义。