房屋的物理属性

上期给大家介绍了土地的相关概念和住宅的相关概念，本期专业知识文章将给大家介绍房屋的各项物理属性。

（一）面积的种类

 （1）房屋建筑面积：通常指分户的建筑面积，由套内建筑面积和分摊的共有公有建筑面积组成，即：

建筑面积=套内建筑面积+分摊的共有建筑面积（公摊面积）

（2）套内建筑面积，由套内使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积组成，即：

套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+套内阳台建筑面积

（3）套内使用面积，是指房屋内实际使用的面积，按照房屋内墙面水平投影计算，包括卧室、客厅、餐厅、厨房、卫生间、过厅、过道、储藏室、壁橱等，不包括墙、柱等结构和保温层的面积，也不包括阳台面积。

（4）套内墙体面积，是指套内使用面积周围的围护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙等共有墙，均按照水平投影面积的一半计算套内墙体面积。

（5）套内阳台建筑面积，均按照阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中，封闭的阳台按照其外围水平投影面积全部计算建筑面积，未封闭的阳台按其围护结构外围水平投影面积的一半计算建筑面积。

（6）分摊的共有公有建筑面积，简称公摊面积，是指某个房屋所有人在共有公用建筑面积中所分摊的面积。具体有：楼梯面积、电梯面积、配电房面积、共有走廊等。

还有两个面积的定义在交易过程中经常被提到：

（1）合同约定面积：简称合同面积，是指新建商品房卖售人和买受人在商品房买卖合同中约定的所买卖新建商品房的面积。新建商品房预售中，因还没有实测面积，合同约定面积一般是预测面积。

（2）产权登记面积：简称产权面积，俗称房本面积，是指不动产权属证书记载的房屋面积，是实测的房屋建筑面积。二手房买卖中说的面积一般是该面积。

（二）得房率

同一套住房，建筑面积最大，套内建筑面积次之，使用面积最小。

目前，交易中往往按照建筑面积计价，但建筑面积不直观，一般人测不出来。

使用面积最直接、直观，一般人能测出来。

使用面积和建筑面积的关系，通常用得房率表示，即：

得房率=使用面积÷建筑面积×100%。

得房率一般认为越大越好，但是过大，会牺牲必要的公共面积，反而让人觉得不舒适。得房率一般为70%～80%较好。

影响得房率的因素主要有：

（1）建筑形式。通常情况下，板式住宅的得房率大于塔式住宅的得房率，一般大10个百分点。

（2）建筑结构。如钢筋混凝土结构房屋的墙柱占用面积通常小于砖混结构房屋的墙体占用面积，因此得房率一般大于砖混结构房屋的得房率。

（3）地区气温。北方寒冷，墙体厚，得房率要小于南方得房率。

（4）墙体材料。墙体材料越厚，使用面积越小，得房率越低。

（三）房屋户型

户型也叫房型，是指房屋（多指单元房）内部格局的类型。如一套住宅是“几室几厅几卫”。一套住宅的户型图，是该住宅的平面空间布局图。

住宅户型图表示的房屋朝向，一般为“上北下南、左西右东”，并用箭头或指南针标注正北方向。

通过户型图，可以清晰地看到该户型的朝向、入口、房间内部布局（如门厅、客厅、餐厅、卧室、厨房、卫生间、过道、书房、衣帽间、储藏室、阳台等）、门窗的位置，以及各组成部分的面积、长宽、朝向等。

（四）梯户比

梯户比就是电梯数和每层楼住户数的比例。简单来说，一层楼如果有2个电梯，4户家庭，那么它的梯户比为2：4。

结合一栋楼的楼层和住户数，就可以分析电梯的等待时间、拥挤程度、公摊面积的差异。

（五）层高和净层高

层高通常包括上下两层楼面架构标高之间的垂直距离。一般住宅的层高为2.6-2.9米。

净层高指的是房屋内底面到天花板的距离。

净高=层高-楼板厚度。

（六）开间、进深

住宅的宽度是指一面墙皮到另一面墙皮的距离，就是一自然间的宽度，称为开间。也可以简单的理解为，非窗门的两扇墙之间的距离。

住宅的进深就是门窗的两扇墙之间的距离。

如下图，红色箭头为开间、蓝色箭头为进深：