房地产专业知识：新房买卖常见的问题

一、如何识别商品房质量

首先，房地产开发企业销售商品房时应具备“五证”，即指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房销售（预售）许可证》。

“五证”中最重要的是《国有土地使用证》和《商品房销售（预售）许可证》，两者表明所购房屋属合法交易范畴。

《商品房销售（预售）许可证》的预售范围为本项目可销售楼盘。

其次，房地产开发企业交付商品房时应提供“两书”，即《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

“两书”还可以作为商品房买卖合同的补充约定，是房地产开发企业承担商品住宅质量责任的法律文件和保证文件。

在《住宅质量保证书》中，应约定保修范围、保修期限、保修责任等。保修期从商品房交付之日起计算。

二、面积误差如何处理

房地产开发企业交付使用的套内建筑面积或者建筑面积，与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；

合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：

面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实计算，买受人请求解除合同的，人民法院不予支持。

面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同的、返还已付购房款及利息的，人民法院应予支持。

房屋实际面积大于合同约定面积的：面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足。

面积误差比超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，所有权归买受人；

房屋实测面积小于合同约定面积：面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由房地产开发企业返还买受人，面积误差比超出3%的部分房价款由卖售人双倍返还买受人。

面积误差比=（产权登记面积-合同约定面积）×100%/合同约定面积。

三、商品房层高缩水怎么办

层高缩水，是指交付的商品房层高与合同约定的层高不一致并且偏低。

在商品房买卖合同纠纷中，由于“层高缩水”问题导致的业主与开发企业的纠纷越来越多。

层高一旦缩水，很难让开发企业恢复到约定高度，只能让开发企业赔偿损失。因此购房人应该从合同中做好预防工作：

（1）要求开发企业把房屋平面图作为合同的附件，并标注层高与净高的详细高度。

（2）在购房合同中明确开发企业的违约责任、赔偿方法与金额。

四、新房买卖中有哪些违法违规行为

（一）投机炒房行为

（1）垄断房源，操纵房价、房租。

（2）捂盘惜售或者变相囤积房源。

（3）通过报纸、广播、电视、网站、新媒体等途径捏造、散布房地产虚假信息，以及雇佣人员制造抢房假象等方式，恶意炒作，哄抬房价。

（4）通过更改预售合同、变更购房人等方式，投机炒作未交付的商品房。

（5）通过提供“首付贷”或者采取“首付分期”等形式，违规为炒房人垫付或者变相垫付首付款。

（二）房地产开发企业违法违规行为

（1）在取得商品房预售许可前，以认购、认筹、预订、排号、售卡等方式向购房人收取或者变相收取定金、预订款、诚意金等费用。

（2）未按政府备案价格要求销售商品房，或者以附加条件限制购房人合法权利（如捆绑车位、装修）等方式，变相实行价外加价。

（3）一房多卖，损害购房人合法权益。

（4）利用合同格式条款，免除自身法定义务、加重购房人责任、排除购房人合法权利。

（5）限制、阻挠、拒绝购房人使用住房公积金贷款或者按揭贷款。

（6）未标明房源销售状态、销售价等违反明码标价规定的行为。

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