2010年投资房产要当心

2009年中国楼市可谓轰轰烈烈，实现了由冷到热的大逆转。2009年全国新建商品房销售面积93713万平方米，比上年增长42.1%，创历史最高纪录；新建商品房成交均价为4695元/平方米，涨幅约为24%，涨幅创近15年历史新高。同时，上海市的新建纯商品住宅成交量亦接近2007年峰值，成交价格超过15000元/平方米，二手住宅成交量和成交价则创历史新高。

 
很多购房人更关注2010年全国和上海房地产市场的变化。首先得看政策“脸色”。2009年12月以来，新一轮房地产调控拉开大幕，包括“国四条”和“国十一条”在内的诸多政策，明确提出抑制投资投机需求，遏制房价过快上涨的势头，而且还在信贷、税收、土地、外资、开发管理等诸多环节收紧政策。

 
实际上，一月上旬部分城市的数据已表明，商品房成交量明显萎缩，二手房价格开始盘整。上海新建商品住宅和二手房成交量已较上月同期下跌五成左右。调控政策的效果可谓立竿见影。接下来，今年一季度楼市将比较低迷，尤其是成交量会显著下滑，二季度将有所反弹，但并非2009年那样的反转，全年商品房成交量将比2009年有一定幅度的调整，上海有可能下跌2成左右。

 
关于房价走势。一季度70个大中城市房价环比增幅将会收窄，二季度有可能出现环比负增长。全年而言，2010年相比2009年，房价依然会是正增长，但涨幅将减小。全年房价整体上呈现上半年涨，下半年盘整和下跌格局。由于去年房价涨幅过大，预计2010年上海房价将出现一定程度的下跌。然而，2010年中国经济依然处于回暖通道，宏观经济政策不会大变，房地产市场下调的空间并不大，不要奢望房价大跌。

 
面对这一形势，对于包括上海在内的去年房价大涨的一线城市和部分二线城市的的投资投机都来说，建议采取以下策略。首先，投资者应停止入市，同进抛售一半以上物业。以短线操作、快进快出敛财为目的者，眼下已不是炒房的好时机了，一系列政策利空，已使市[NextPage]场产生观望情绪，二手房价会很快下跌，新房价格也难上涨了，即使房价不会大跌，毕竟交易的成本已比较高，而且万一市场大幅调整，房子的流动性将变差，想卖也不一定短时间就有人愿意接盘。对于那些当前手持多套房产的投机者，应尽快抛出一半以上房产，剩下部分地段较好、区域规划前景好的优质楼盘，或留下商办类物业，持有观察后市演变。

 
其次，长线投资者应采取观望态度，慎增优质产品，出售易跌产品。对于长期投资，想要以租金收益和物业增值获取适当回报者，目前仍可入市，毕竟房子的长期保值增值性是世界公认的。但是需要注意的是一定要选择“抗跌性”较高的物业，可大致遵循三个标准买房：首先市中心优质地段；其次选区域规划很好，导致板块增值空间较大的房子；最后若实在吃不准，可优先选择企业品牌美誉度高的楼盘。对于已经拥有多套房产的投资客，应先出售三分之一左右的房产（去年涨幅过大、性价比较差的），以减轻市场风险和还贷压力。