任志强：房价暴涨的原因是什么

　　我并不认为房价过快暴涨是件好事，暴涨也并非合理。但我认为想要解决房价的波动，关键要解决的是形成房价暴涨的外部环境。什么是房价暴涨的因？

　　房地产只是宏观经济中的一部分，当宏观经济保持高速增长时，没有哪个国家的房价不随宏观经济的增长而增长，更没有哪个
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万 科Ａ9.14-0.36-3.79%保利地产13.75-0.72-4.98%国家出现过宏观经济高速增长时房价普遍下降的先例。但房价的上涨如果大大超过了宏观经济增长所能接受的水平，则可能会出现资产价格的泡沫。而什么是过度增长的泡沫，却没有明确的量化指标，也许正如格林斯潘老先生所说的“泡沫只有破灭后才知道是泡沫”。

　　影响房价上涨的原因有多项，重点有如下几项：

　　第一，供求关系。需求在1998年之前是以福利分配为主，1998年之后成为只有市场一个出口，让所有的人，不管是否有支付能力都必须挤进市场，并让政策逼迫市场为低收入家庭提供产品与保障。24号文件为低收入群体提供了另外一个出口，可以分流相当一部分本不应进入市场的需求，但很遗憾这个出口政策出台得太晚了，尚未达到分流的效果时，房价已经被推动着高涨了。如果这一解决分流的政策提前几年出台，市场根本就不会出现这种所有人都挤在一个出口中形成过度拥挤的状况。

　　而供给则在防止过热和土地垄断与计划供给的条件下无法适度扩大，土地的计划供给限制了用土地供给的数量来平衡土地的资源价格与市场的调节机制。因此在让土地的天价迎来地方财政的喜悦之中，产生了面粉贵于面包的现象，并推动了面包价格暴涨的“核聚变”。

　　防止宏观经济过热的政策可以限制供给，但却无法抑制需求（需求应靠多种方式分流），不能分流的需求会对供给产生反作用力。鱼与熊掌不可兼得的局面就出现了，有了房价过快的上涨，就会并存房价下跌的可能性。而供不应求时价格上涨并不受成本的约束，供过于求也是同样。

　　第二，交易税费增加的推动作用。二手房交易的税费增长（这与开发商无关），在羊毛出在羊身上的转移中，推动了二手房交易价格的上升，反过来也推动了一手房交易的价格上涨。

　　高地价与高税收同样让房价的基础发生了变化，也成为房价的推手，面粉与面包的关系大大改变了上涨的预期，而这个预期在舆论的宣传中被放大并变成了买卖双方的现实。

　　第三，房价是非固[NextPage]定内涵的一个指标。随着时间的推移，这个指标中的内涵却大大不同了，发达国家的房价有相对标准的内涵。如美国大多按套计算房价，而一套房的面积是有限定标准的，一套房的内部配套与装修标准也是相对一致的（中国却有着精装修与非精装修的巨大差别），社区成熟度与基础设施配套标准的差别也相对较小，因此有一个基础一致性的评价标准，房价也有了可比性。

　　但中国的房价却不同，此房与彼房的差别巨大。房子本身的建安标准大大提高了、节能环保的措施大大加强了、社区成熟度与基础设施变化巨大，内涵提高而产生的房价变化并没有真实的反映在统计之中。尤其是非市场化定价的产品供给量会对房价的计算产生巨大的影响，因此在非商品化与市场化产品的替代中也产生了房价增长的非一致性因素。

　　第四，原材料与劳动力成本的增长。包括土地、钢材、设备、新材料和劳动力成本的增长等都有价格的推动作用。如果经济增长让收入与价格普遍上涨，同比计算时是否也应考虑这类因素呢？如人均收入与银行的利率会考虑消费者物价指数的增长率、投资增长中应扣除消费者物价指数的增长部分，那么房价是否也应给以必要的物价调整呢？

　　第五，金融环境与政策性措施的推动。金融政策中的升息会改变资金成本的基础，紧缩的货币信贷让更多的企业转而用信托等各种其他融资渠道，利息上浮大大提高了资金成本。

　　而银行的封闭信贷和捆绑信贷的监管会让资金产生巨大的闲置和浪费，不能发挥其有效利用率。降低了资金的利用效率就是增加资金的成本，监管会在有利于防范金融风险的同时加大房价上涨的压力。

　　当然还有其他各种因素在影响着房价，如地区的稀缺性、轨道交通等城市基础设施改善、商业环境与居住环境改善的诱因等。

　　综上所述，可以看出房价的上涨与下降并非房价自身的问题，只不过是各种经济环境变化的果，而非引发经济变化的因。不是房价在引导其他周边环境因素的变化，而是各种政策与调控措施在影响着房价的上涨与波动。

　　安邦信息中用统计局公布的开发商购置土地而减去统计中完成土地开发的面积计算出自20000—2009年合计购置33万公顷，完成土地开发21万公顷，尚有12万公顷的雪藏土地面积。并且由此对比2009年完成土地开发的面积为2. 3万公顷，得出还有可供五、六年开发的土地储备。由此引发了网络上的大量转载于评论，也成为了许多媒体包括手机报的头条新闻和炒作的题材，甚至连赵晓教授[NextPage]也微博上转发和评论。

　　遗憾的是这两个数据之间根本就没有任何前后顺序的关联性，也不是并列的关系。

　　在安邦与一般民众的理解中，会从字面理解统计的内涵，如购置面积的数据，是指土地出让合同中标明的土地购买数量，而完成土地开发面积则是从非净地通过开发变成七通一平的净地的数量。这个数据中包括了已购置的非净地出让中的面积，也包括了未购置的土地的一级开发面积（但不包括政府土地一级开发的面积），用已购置面积与完成土地开发面积减差必然造成市场的极大误解。

　　购置面积对应的应是竣工面积，并要计算其中的生产周期。如法律与合同通常会约定二年之内必须开工，这个两年的土地储备是给开发商保留的设计、规划、审批的周期。一般的企业从市场调查、定位、规划、设计、审批、审图、招投标等合理程序看要一年半左右的周期，快的一般也要九个月的周期。因此两年之内的储备为合理合法的储备周期，而生产周期则要三到五年的时间。如果土地的面积较大，如三到五百万平方米以上，大多按法律与合同要求应在两年之内最少开工不少于三分之一的面积，则仍然会有三分之二的面积会延续二年以上，并陆续开工，这样储备的周期就会适度延长。而开工的面积到完工仍有个分批的周期，高层会在三年半左右、多层周期会短些，如果分期开工的小区则会延长到七到八年全部竣工。

　　如果按今年新开工面积12亿平方米计算，约8万公顷的土地（平均容积率1.5），实际对应于购置面积而未开工的面积数每年是有统计的。2008年最高约为4.6万公顷，2009年约为3.3万公顷。其中，2009年新购土地为3.2万公顷，而未开工的土地在2009年仅比当年购置量增加了一千公顷。恰恰说明不但以前年份未开工的土地已开工了，今年购置的部分土地也开工了，所谓囤地的雪藏并不存在。

　　有人列举了上市公司公布的土地储备数量，如保利、万科均有3000公顷以上，但什么是土地储备量呢？这个没有明确的统计标准和规定，因为这不是个专业的统计数据，理论上应为已购置但未完工的土地，即扣除已竣工所用的土地之外的土地，包括尚未开工和正在建设中的土地。当然也有人会理解为全部是已购买但尚未开工的土地。其实，只要没有竣工结算的工程和土地都从财务上计算为存量，也就是储备，因此应包含已开工建设的土地，否则就变成了统计与财务的两层皮而无法统一了。

　　存货作为储备中有开工的土地和未开工的土地，因此对于一个年开复工起[NextPage]过1500万平方米的公司而言，3000多万平方米的土地储备也许只有一年的余量。一个正常生产周期中的存量，既不是囤地也不是违法违规的延误。

　　土地供给严重不足是个自土地实行招拍挂制度以来就突显的问题。恰恰是坚决不肯承认这种土地供给的严重不足的错误在导致房价的上涨。至今仍有无数的政府机构和媒体在为供不应求寻找各种借口和理由，试图用各种错误的统计与计算方式来证明开发商手中仍存有大量的土地，并坚持把房价上涨的脏水倒在市场经营主体开发商的头上。但这种转移视线和罪名的方式真的有助于缓解市场的供求关系吗？如果市场中的供给充足，政府又为什么要实行限购的措施呢？这岂不是此地无银三百两的不打自招吗？

　　全国平均的城镇建成区的容积率不到1，是因为大多数人忽略了道路、绿地所占用的各种面积，包括老城区中未改造的大量低密度建筑。北京最新供给的土地（正在招拍挂的土地）中也有许多的容积率在1.5之下，但却有些人将土地储备的容积率按全国平均为3计算，这岂不是让全国所有的城镇都拔起几十层的高楼吗？而占总数最大的三、四线城市中又有多少这种高容积率的成片楼群呢？这种夸大的计算方式无非还是想证明开发商的囤地，而实际又是在扣一顶“莫须有”的帽子。

　　我不得不再一次贴出下面这张土地按月供给的增长变化图，让更多的人可以清楚的知道土地供给短缺现象的严重，以及自8.31大限之后，行政命令和土地垄断造成的恶果。正是这种土地供给的严重不足才出现了大量的天价土地，并在推高了地价的同时推高了房价，最终导致了今天政府不得不用非市场化的行政命令和限制市场自由交易的办法来控制购买。从而严重的扭曲了市场、扭曲了居民生活质量改善的愿望、扭曲了中国经济，不得不忍受通胀的压力。

　　由图中可以看出自8.31之后，政府关紧了土地供给的闸门，于是土地的供给长期处于低增长或负增长中，特别是2007年的土地增加被第二套房贷改革和防止增长过快、防止通胀的两防政策再次打压之后又出现了将近两年多时间的高负增长，也才造成今天的土地市场压力和价格挤压。无论如何都不可能从2008、2009连续两年的高负增长的土地供给现状中得出开发商大量囤积土地的结论。

　　不要再自欺欺人了，不要再坚持这种无赖式的否认了，正视和承认土地供给的严重短缺才可能正确的做出增加供给的决策，让市场用经济规律和供求关系来解决价格问题，而不是用行政的[NextPage]强行命令与限制来抑制消费，让民众无法通过市场的选择来改善生活条件，并逐步升级的扩大消费。

　　无论如何最终还是要回到市场中来，还是要解决供给的问题，还是要从土地供给上想办法。头上不会掉下房子来，科学就要讲究实事求是，而不是虚拟事实而欺骗民众与社会。

　　“新国五条”9月29日出台至上周“满月”，“限购令”与“限涨令”的严厉管制措施的祭出，令市场对房地产价格“稳中有降”充满期待。但是从10月京、沪、穗三地房价依旧坚挺、上海地区不降反升的走势来看，政策作用之下的房价运行似乎有些令人失望。

　　《每日经济新闻》4日发表了对上述三地楼市的记者调查文章，发除北京燕郊地区房价下跌外，其余地区并无下跌。《中国证券报》2日引述佑威及楼市专评网联合提供的数据显示，上海10月商品住宅均价环比9月上涨了3.1％，已是连续第4个月出现上涨。《经济观察报》2日的消息，广州逆市再生高价地，开发商期待市场的“春天”，楼市“赌涨”情绪再度高昂。

　　而三市共同的特点是，成交量与新盘供应量都出现锐减。其中，上海新盘总面积环比较9月减少44.44％。（详细内容见上述三家媒体11月2日-4日的报道）

　　房价续升的冲动与通胀预期升温交织裹挟，令政策调控“按下葫芦起来瓢”。目前的局面似乎是，在房地产开发商与政府的博弈之中，政府难堪、开发商表面听话内心软抗硬挺中得意、那些“钢性需求”的购房者焦虑的局面。

　　政府的尴尬是房地产调控已经历过多次，从五年前的“国八条”（2005）、“国六条”（2006）、“9070条款”（2006年，即建筑面积90平方米以下住房占比必须达到开发建设总面积的70％以上）、“国五条“（2007），到近两年的“国十条”、新“国五条”，再到今年的“新国十条”、直至最近的以“限价令”、“限购令”为代表的年内的“二次调控”。 连续[NextPage]起来看，五年以来已经是数次调控了，但是房价却在无数次的调控声中以翻番的方式上涨。

　　与政策的难堪相对应的是百姓的苦闷与无耐。

　　百姓的无耐更多还在于房价之外，房价的飚升折射的是供需之间的矛盾，尤其是产成品“结构性”的矛盾，这个道理似乎都理解，但是老问题多年无解，比如“9070”问题；有些问题与矛盾更加尖锐与突出，比如土地供给问题，信贷、税收以及管制政策过于宽松或者缺位导致的过度投机演化成的过度需求问题，等等。

　　而政策调控，房地产“症结”脉搏摸得对吗？房地产调控“药方”错了吗？对照不同时期的各类条款，似乎都“对症”而没有大错，但是条款针对与希望解决的问题没有解决，原因何在？这是人们存疑地方。

　　回到最近一次调控，10月份以“限价令”、“限购令”为代表的对供给与需求双向严厉抑制的短期效果来看，目前的结果，是调控只体现在成交面积下降方面；也即是说，房地产调控只使得那些期待“即刻买房”的人们选择推迟行动，转入观望。但毫无疑问，该部分“真实购买力”仍需消化。与之相对，尤其令人忧虑的，是商品住宅供应的大幅蒌缩。我们一直认为，尽管房价上涨成因复杂，但高房价本质上是房屋作为城市稀缺社会资源在一定时期内出现了供需失衡，抑房价根本举措是需要扭转这种失衡的状态，在政策导向方面除了抑制需求外，更需采取一切措施、一切手段加大供给力度，同时对供给成本进行控制。如此，在严厉的价格管制之下，有效供给如能够迅速跟上健康合理的需求，则价格最终才能进入真实均衡而被管控得住。目前来看，供、求两方面的管理力度都需加强，尤其是前者。

　　当然这里还有一个问题，关于供给的问题，目前政府主导投资的廉租房、经济适用房等类型住宅建设的进展情况如何，我们尚不得而知，因而难以从全局判断，认为商品房供给降低而推断政策调控效果在可预见的未来依旧难以奏效。——由此，我们也呼吁相关部门能够公开这方面的信息，让人们看到政府的行动是果断的、迅捷的，继而相信房价最终是能够管得住、管得好的。

　　而在需求管制方面，区别房屋需求类型而进行的分类管制，以及业界酝酿的加进税收手段抑制投[NextPage]资与投机需求，让主流的房地产成品回归“安居属性”的呼声与建议，相关措施需要展开，已有政策力度需要加大。

　　有媒体盘点二轮调控的效果，发现确有效果但房价依然坚挺。应当说，这次从中央到地方，政策组合空前强大：“限购”“限外”“限贷”“限价”。

　　为什么组合拳空前强大，从行政限制，到加息和上调准备金，行政手段、金融手段、税收手段全用上了，但还是没能打倒房价老虎。

　　原因之一，房价上涨背后有货币供应增大的基础。9月末，广义货币（M2）余额69.64万亿元，同比增长19.0％，研究表明，在过去25年（从1985年起），广义货币供应量的复合增长率高达23％。鉴于这个经济形势，管理层真得很难真正收紧货币政策，很多信贷资金依然通过各种途径进入房地产，防不胜防。

　　有数据显示，前三季度我国国内生产总值（GDP）为26.9万亿元，截至今年9月末，广义货币（M2，广义货币=流通现金+银行活定期存款+储蓄存款+证券公司客户保证金）余额已经达到了69.64万亿元，由此得出央行超发货币将近43万亿元。资本的储蓄池房地产市场，成为资源货币化和资产货币化最重要的储蓄池，也是防止“整体流动性过剩”的重要砝码。没有房地产这个超额货币蓄水池，经济不知道要被冲击到什么程度。现在依然是超额货币的蓄水池，而且越来越重要，全民一般的资产现在几乎都表现为房产。

　　第二，各种需求虽然被压制，但是压制只是暂时的，只要有需求，行政管制会形成“黑市”，即规避管制的手段，比如限贷令，在实际操作中，出现各种接力贷，假离婚这也算是新政的一个效果吧。因此，管制不会改变预期，除非基本的供求关系得到根本的逆转，否者，只要市场需求大于供给，那么，房屋价格上扬就有了基础。

　　第三，热钱汇入和加息，人民币升值是房价上涨的一个重要基础。现在人民币资产在世界都是香饽饽，都想要人民币资产，当然，这不一定是好事。9月份中国新增外汇占款2895.65亿元，较8月份增加19.19％，超过今年4月份的2863亿元。这些外汇占款的增加，说明热钱流入是加速的。

　　美联储印出的热钱，却喜欢追逐人民币资产。2005年汇率改革之后，人民币升值幅度达到25％，房价就在20[NextPage]06~2008年这个上升通道中，大幅度上升。最近人民币又开始升值，这对于房价是一个支撑力。一方面美联储印出来的钱作为国际热钱来中国搞资产，另一方面，我们国内很多企业的信贷资金也变成了炒楼资金，很多实业资本也变成了炒楼资本，这是国内热钱。加息只能加剧实业资本游资化，迫使资本追逐高房价和高利润。

　　卡脖子的压制，是短期性的政策。新政的一个重要的影响是限制了交易，没有成交量，交易价格就不能正常的体现，只能是歪曲的表现出来，所以，在外力强压下，房价未再上涨，但没有改变市场的真实状况。这种结局或许给我们的政策制定者一丝安慰，但是这种短暂的安慰，是以未来更大的无效为代价的。

知名财经评论员 时寒冰（资料图）

　　食利者，又称食利阶层，传统经济学的解释是：指靠利息、股息收入为生的不劳而获的剥削者。新剑桥学派认为，只要消灭了这个食利者阶层，资本主义社会才可以改观，走向“文明生活新阶段”。显然，即使在资本主义社会，食利者也是遭到鄙视的。

　　而在中国，随着房价的持续上涨，正在培养起一个不容小觑的食利阶层。

　　在城市，人们比较容易看到的，是一群坐收房租为生的人群。因为拥有多套房产，他们不用付出任何劳动，不需要承受任何风险，只需要在收房租的时候，查询一下到账情况即可。除此之外的大部分时间，都用于消遣和享乐。

　　受这种现象鼓励，一部分没有房产的中介公司，也干起了“二房东”的角色，他们先低价租到一些房产，然后，以高价转租出去。同样，可以坐收渔利。住房和城乡建设部下属房地产经纪人学会，对北京、上海、广州、深圳等城市房租暴涨原因调查后，得出的结论是：部分中介从房主处收租房子做“二房东”，推高房租或劝说房主抬高房租，是城市房租上涨的主要因素。

　　炒房客是另外一个食利阶层。他们通过囤积房源，高价套现，获取暴利。从2003年至今，北京、上海等地，房价上涨4倍以上的楼盘比比皆是。这些炒房客获利丰厚。即使不从事任何劳动，也衣食无忧。许多做实业者，转而炒房，与这种风气的引导不无关系。

　　当然，开发商是最大的食利阶层。中国的开发商与世界上任何一个国家的开发商都不一样。在我国房地产产业链条上，规划由有关部门做，设计由设计单位负责，住房由建筑单位建造，开发商扮演的只是“中间人”角色。而且，从资[NextPage]金来源上来看，许多开发商的自有资金寥寥无几，主要通过让建筑企业垫资建房——向建筑企业转嫁风险和成本，预售房——向购房者转嫁风险和成本，直接贷款或假按揭——向银行转嫁风险和成本等方式，来维持经营。

　　因此，相当一部分开发商，其实就是食利者。就连房地产商自己，也坦承，三分之二的开发商并不建房子，只是炒地皮而已。

　　食利阶层对社会的最大危害在于，它对社会价值观的误导。许多人起早摸黑，辛苦劳作，所获收益甚至跑不过通货膨胀，承受着巨大的生活压力，而不劳而获的实力阶层，或坐收房产升值之利，或坐收房租之利，这就引导大量资金、大量人才，从实体经济向投机领域流动，从而，动摇经济可持续发展的根基。

　　一个民族要实现复兴，一个国家要走向富强，必须对食利者做出一些制约，让真正付出辛勤汗水的劳作者，得到更多的收益。如此，我们也才能走向“文明生活新阶段”。

　　撇开房价短期的起伏不谈，也不谈政府房地产新政的杀伤力，从基本面上看，三线城市中哪些具有中长线投资价值？笔者认为，富士康将厂房迁去的地方，便是下一轮房价上升中的新星。

　　近两年，二三线城市房价普遍出现大幅上涨，这与股市、房市、商品市场制造出的资产升值所带来的购买力跃进有关，与人们在银行储蓄及买房保值之间抉择上的变化有关，也与热钱出现全国范围内的流动有关。由于热钱主打，不少三线城市的房价与工薪阶层收入之间的差距，比起上海、北京、深圳甚至都有过之无不及，房市与基本面严重脱节。

　　仔细观察一下，在上一轮房地产热中，房价上涨最凶猛的除去上海、北京等特大城市和经济中心外，两类城市表现突出。一类是周边地区钱多的（如杭州），另一类是周边地区资源多的。资金上“人气旺盛”，为房市带来了持续的外地刚性需求，制造出房价鹤立鸡群的二线城市，间中虽然也遭遇过政策打击，不过市场仍屹立不倒。

　　笔者大胆预言，人口大省的中心城市，在下一轮房地产大潮中应有不俗的表现。中国人口结构正在出现的重大变化，农民工短缺显性化、长期化，而政府政策也由向资本倾斜向注重分配转变。笔者认为，农民工正在迅速由负担变为人力资源，这为人口大省带来了前所未有的机遇。

　　在过去20年，中国的工业化模式是，将农村剩余劳动力引向沿海地区，由此打造出世界加工[NextPage]厂。在今后20年，信贷与基建会明显向内陆地区倾斜，就地工业化、就地城镇化、就地转化消费应该是大趋势。

　　沿海省份劳动力短缺、工资上涨、政策限制，将一批批企业推向内陆省份。生产线迁移，是中国的国策，经济转型的关键，这也为部分三线城市的房地产业带来一次千载难逢的机遇。人力资源、交通成本、地方政府办事效率，将是胜出的关键，将决定哪里会成为下一个东莞、苏州。

　　过去15年的经验表明，工厂从来都不仅仅是工厂。当工厂聚集到一定程度后，集群效应（critical mass effect）发酵，服务业、基础设施、行政效率随之出现飞跃，带动城市的转型、财富的聚积、文化的提升。

　　当然，这轮生产线内迁，以成熟企业为主，所以与广东、浙江的发家史相比，小老板数量较少，打工仔受益更多。无论如何，如今四川、河南的经济起点，比20年前的广东、浙江还是高出一截。

　　不过，笔者同时警告，要避开过度开发房地产的城市。内地部分城市在卖地的利益驱动下，展开造城活动，以市政府迁移为幌，制造出新的（空的）城市。投资三线城市，务必看清供应前景。

　　笔者看好人口大省的中心城市。中国制造业的转型，为其提供了重大的发展机遇，这是今后十年的大故事、大商机，由此带来的财富效应一定利好当地的房市。

　　Young man，go west！美国当年西部淘金热时的流行语，同样适用于在中国的下一轮房地产热。

　　（本文原载于新财富）

　　据国家统计局公布的数据等公开资料显示，在从2000年～2009年10年的时间内，全国房地产企业一共购置占地面积近33亿平方米的土地，而在这10年内全国房地产完成土地开发面积仅有近21亿平方米，这意味着仅仅这十年出让的房产开发土地，就被房地产开发企业雪藏了近12亿平方米，这并不包括今年前9个月购置房产开发土地2.9亿平方米。

　　那么，10年囤地12亿平方米是个什么概念呢？一是从开发规模看，在2009年，全国房地产完成土地开发面积为2.3亿平方米，这意味着仅仅这10年来储存的土地就够全国房企开发五六年之用。二是以目前业内通常的容积率为3的住宅开发指标来计算，这些土地能提供36亿平方米面积的住宅。三是以人均30平方米的居住空间计算，这十年闲置的土地面积足够1.2亿人居住。四是以户均100平方米计算，这些土地可以盖3600万间“广厦”。

　　然而，[NextPage]我们看到的事实是，开发商们把房价暴涨的原因归咎为土地供应不足，以此要挟国家放开住房用地供应。供给速度赶不上囤积速度，供给越多被囤积的越多，真正用来建设住房的越少，市场住房供给必然不足，房价必然走高。

　　究其原因，是政府、开发商结成的利益链条产生了大肆囤地的积极性。通过囤地，开发商已经赚得盆满钵满。如果囤地十年、八年、五年、三年，仅土地一项就可能翻数倍。很多开发商囤地实际就是为了坐享土地升值，因为地价房价都飙升太快，如果把土地盖成房子销售了，就无法享受地价房价的升值空间；反之闲置土地有时候收益更大，而采用分期开发变相捂盘、甚至尽量延长开发进度也能起到储备土地的效果，这就是目前开发企业普遍采用的手段。一些开发商根本不用盖房，仅倒腾土地一项就能“发大财”。

　　一些地方政府对于囤地睁一只眼闭一只眼，因为，囤地越多使得地价越高；地价越高，土地财政收入越多。一个囤地，开发商、地方政府都是巨大利益受益者，岂能不积极为之呢？唯一坑苦的是一房难求的普通老百姓。

　　就在今年土地调控声声紧，问责之声震耳欲聋之时，仍然没有挡住地王和囤地的脚步。今年前9个月购置房产开发土地已经达到了2.9亿平方米。就在二次调控一月有余之际，近日，上海、广州、南京地王又现，高价地逆市而升，楼市“赌涨”情绪再度高昂。然而，另一边却是开发商“土地供应不足、导致房价难以下来”的游说起了作用，进入第四季度各地土地供应速度几乎都在加快。如此大肆囤地，供应多少也满足不了开发商的欲望和血盆大口。

　　要说今年出台的土地新规确实不少，而真正能够有效落实的仍存在不确定性。此前，国土部所谓的土地问责处理，只是不痛不痒地处理了几个县级地区的土地问题，问题突出、情节严重的重点城市毫发无损。而一些被处理官员这边免职那边任命，土地管理部门根本奈何不了。

　　能够供1.2亿人居住的开发用地都被雪藏起来，房价岂能不高，房价不想涨都难。因此，如果不能管住、管好土地，楼市调控就很难达到效果，楼市调控只能重蹈覆辙、无果而终。希望有关部门再次下大力度彻底清理囤地这个顽疾、顽症，然后，再谈土地供应以及问责追责等其他工作。

　　地产业以及房价的走势至今难明，因而所有与之相关的信息总能引起人们探寻的欲望。10月25日召开的国务院常务会议，重申“坚决遏制部[NextPage]分城市房价过快上涨”，因此次会议主要部署今年第四季度的经济工作，由此判断，地产业面临的政策高压不会出现松动。

　　这给急切盼望房价下跌的人们再添一丝信心，但乐观也许仅此而已。至今，针对房价的高压政策接连不断，从需求和供给两方面一起夹击。但令人无奈，面对如此高压，房价却并未出现实质松动。9月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.1％，涨幅比8月份缩小0.2个百分点；环比上涨0.5％；新建住宅销售价格同比上涨11.3％，涨幅比8月份缩小0.4个百分点；环比上涨0.5％。——涨幅缩小，但价格却一直在涨。这种状况持续了很长时间，虽然官方解读为房价涨势得到了控制，但公众对此显然不予认同。

　　当然，强力压制需求，同时收紧资金链，假以时日终会压垮地产商，房价出现松动并非绝无可能。问题在于两个方面：一，松动的政策底线在哪里？地产业的经济支柱字眼，没有出现在《国务院关于加快培育和发展战略性新兴产业的决定》中，但新支柱没有成熟之前，很难想象旧支柱不会再发挥余热。二，通胀的现实，为房价提供了强有力支撑。

　　针对房价的宏观调控政策，目前正在面临来自社会情绪和通胀的双重压力。9月份3.6％的CPI涨幅尽管没有超出预期，但其颤颤巍巍近乎走钢丝的状况，与其说显示了可控的政策信心，不如说强化了现实严峻的市场预期。25日的国务院常务会议在重申坚决遏制房价过快上涨的同时，也强调采取措施稳定市场价格。央行调查统计司10月27日发布的《2010年三季度中国宏观经济形势分析》报告，则从国内国外几个方面分析了物价上涨的压力。应该说，这是目前颇为清醒的通胀形势认识。国际上量化宽松的货币政策，推动了大宗商品价格快速回升。自中国重启加息以来，美元走势虽有所转强，但长期来看，美元继续走弱将无法回避，使得我国的输入性通胀短期内难以得到实质性控制。

　　而我国当前的货币信贷环境仍“较为宽松”。央行报告这种修辞上的委婉，其实并不能消除事实上的形势严峻。由于输入性以及内生性的通胀共同作用，我国各种资产价格水平正在形成新的定价机制。当前几乎各种产品价格都出现上涨，其实就是通胀作用下的重新定价过程。在这个过程中，房价尽管受到政策打压，但从根本上却得到来自通胀的强力支持。当各种产品都出现明显涨价之时，如何能够指望房价会逆势而动？何况，对于资产的保值增值[NextPage]，中国普通公众并没有太多的渠道。

　　在政策高压下，房价再次出现暴涨的可能性很小。除非国际国内经济形势显著恶化，地产业短期内也不可能获得第二春。可以说，地产业目前处于上有高压下有支撑的态势。远期而言，只要国内巨额信贷以及民间资本找不到其他出口，房价就会持续得到流动性的输血。近期来看，通胀势头得不到扭转，房价也难以自行掉头。“坚决遏制部分城市房价过快上涨”，政策重申的另一面，其实凸显了上涨的现实压力。