4大体验揭秘楼市潜规则 购房还能“捡便宜”？

商品房作为人们生活中一宗大项消费，销售过程本应提供更细致入微的服务，特别是现在所售房源是“清一色”期房，这对售楼过程的“透明度”有了更高的要求。按照有关规定，开发商或房产销售机构有义务向购房者明示相关一切，使购房者明白消费、放心购买。那么乐山的售楼服务如何？

　　送折扣、送物管、送VIP优惠、送代金券……随着年中楼市传统淡季的到来，乐山楼市的一些促销也是“乱花渐欲迷人眼”。天下没有免费的午餐，这些促销背后，开发商到底打着怎样的小算盘，市民又如何防范其中风险？

体验1：房价打折，到底优惠几何？

　　“开盘必特价，特价必升值”，这一营销概念在被各大开发商广泛应用的同时，也深深地植入了购房者的心中。于是乎，开盘打折甚至于是长期行为的折扣，成为了不少楼盘的营销法门之一。记者在乐山城区部分楼盘发现这样的现象：“虽称降价10%或打9折，但这些楼盘以往的实际成交价却比现在打折后的还低。”公开折扣方式表面看直截了当，但奥秘之处在于开发商宣称的“原价”是否真的存在。业内人士透露，这些楼盘“明降”是为了吸引潜在购房者，“暗涨”是安抚以前买房的业主，避免因房价出现实质下跌而导致退房。

　　小记提醒：下定金或签合同前，多方打听楼盘以前的真实价格，确保不被售楼员的说辞蒙蔽。

体验2：购物券、抵用金，能否保证含金量？

　　不送物管吧，楼盘方面还有其它招，早前就有楼盘送毛驴、送奶牛的，实在是让人叹为观止。好在咱三线城市的楼市还未疯狂到那种地步，只是不时地看到诸如“送万元家电抵用券、送千元商场购物卡”等优惠措施。在客户看来，反正要装修，这些优惠好像也挺有用。但实际上，这种抵用券一般都有使用地点、购买品牌或有效期等限制条件，或者不能参加商家的促销活动等。此外，各商家都有针对大客户的优惠，面值1000元的购物卡，开发商购买时实际可打至少8折，甚至更多。

　　小记提醒：买房前先仔细阅读这些抵用券的使用说明，必要时可到相关商家处求证，掌握与售楼员谈判的主动权。

体验3：送物业费，物管是否买账？

　　长期以来，不少楼盘经常在对待“老带新”或节假日举行抽奖活动时，都会将“免物业费”作为常规噱头。仔细算来，一年物业费，少说也有1000多元，优惠确实很实在。但问题是，小区入住后，负责小区服务的物业公司是另一个独立法人单位，这种开发商替物业公司做主的做法虽可在小区的前期物业管理合同中约定，但一旦物业公司出现经营问题要退出，就很容易产生纠纷。

　　小记提醒：要求开发商将物业费以现金方式直接支付给购房者，或者在购房合同的附件中约定，无论出现何种变故，赠送期限内的物业费都由开发商承担。

体验4：VIP入会专享优惠，白白捡了大便宜？

　　今年初有市民向本地媒体反映，乐山某楼盘大张旗鼓地宣传收取诚意金3万元可享受总房款2%的优惠，然而却不能向购房者提供应有的预售资质，明显有提前吸金、哄抬人气之嫌。有媒体随即前往该楼盘销售部采访获悉，项目在收取诚意金的时候，的确无法提供商品房预售许可证。住建部早就下发文件要求各地强化房地产市场监管，称房地产开发企业应一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。随后，乐山市住保局在取证后立即责令该楼盘停止预售，进行整改。

　　小记提醒：住建部曾下发的《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》明确规定，未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。房地产开发企业应将取得预售许可的商品住房项目在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照预售方案申报价格，明码标价对外销售；对已经取得预售许可，但未在规定时间内对外公开销售或未将全部准售房源对外公开销售，以及故意采取畸高价格销售或通过签订虚假商品住房买卖合同等方式人为制造房源紧张的行为，进行严肃查处。