三问楼市松绑 业内观点：乐山迎来最佳购房时机

王小龙 
 
张怡 

 
　　主持人：倪珉

　　嘉宾：李果恒邦集团区域总监(应受访者要求不出镜)

　　王小龙　成都创展作为营销公司策划经理

　　张　怡　邦泰中心策划副经理

　　面对近期不断放大的“楼市松绑”，在上一期的话题讨论中，三位专家分别给出了“限购取消，大势所趋”、“楼市松绑，治标不治本”、“政策扶持之外，制度完善也很重要”三个重要观点。与此同时，不少读者也希望在政策解读之外，能更加深入地了解乐山楼市接下来的走向。本期，记者邀请到三位地产从业人士，点对点的对楼市进行深入解读。

　　乐山房价还有下降可能吗？

　　记者：面对松绑疑云与市场优惠的放大，楼市出现两种声音，一是乐山房价已经触底，迎来买房最佳时机；另一种是房价还有下降可能。对于这两种观点，你作何看法？为什么？

　　李果：可以肯定的说，目前就是买房的最佳时机。支撑这一观点的论据主要在两方面：一是政策放松的预期越来越强烈；二是经过“明降暗折”之后，不少楼盘的价格已经触及了盈亏线。比如在成都，再次进入视线的“入户政策”、“银行补贴”，这就是信号，中国楼市看京沪，二线城市看省会，国家的政策只会越来越宽松，地方上的细则力度只会越来越大。又比如，我所知道的乐山大多数项目楼面地价1000多元/平方米，建安加开发前期就接近2000元/平方米。后期营销再加税费，成本就是4200元/平方米左右。卖多少呢？4500元/平方米左右。所以基本都是微利甚至“无得”；尤其一些中小型开发商，资金状况较为紧张，资金是银行的，是民间集资的，资金成本高啊，需要快速回笼资金，所以会有一些零利润甚至亏本的阶段促销。这样一来，一是资金运营风险较大，二是工程质量也有一定影响。所以这里还是要给广大购房者提个醒，选房一定是区域、品牌、产品，三者缺一不可。

　　所以说现在结论就很清晰了：1、政策宽松后市场肯定强力反弹，有极大的可能性是量价齐升！2、成本价或者零利润卖房，这是什么？用乐山话说这就是“欺头”，卖完就没有了。

　　王小龙：乐山房价自去年10月开始出现下滑态势，但从今年5月开始，乐山房价一直保持稳定，已经处于最底部。究其原因，是因为目前乐山房价已经触碰房地产市场成本底线，目前基本上是保本在销售，所以，乐山房价再次下降可能性不大，目前正是最佳买房时机。

　　张怡：我本人觉得现在已经是到了买房的最佳时机，从宏观市场上来看目前全国36个城市都取消或者放松了住房限购政策，而这些城市中，基本没有再出现销售价格的大幅波动，保持了房地产市场的平稳运行状态。值得一提的是，在限购松绑的背景下，多地的救市措施也开始升级，比如成都、绍兴、包头等地已经开始通过财政补贴、松绑限贷等形式刺激楼市。另外国家也在鼓励和号召银行等信贷部门支持居民自购首套房，乐山相关部门也在前期调研听取了各开发公司及消费者的意见，相信应该在近期也会出台相关的优惠政策。

　　下半年还有什么新的营销手段？

　　记者：下半年的乐山楼市，还会延续今年前半段的大幅优惠吗？是否会有其他形式的营销手段进入市场呢？对于优惠、主题活动及产品精细化三者的关系，又该怎么看呢？

　　李果：我主要谈谈恒邦集团的策略。在新思想、新路子、新打法的基础上，我们在产品设计上也花了大量的研发费用，不断去优化满足于客户需求的产品。目前在营销思路上，我们更是走在了乐山全民营销的前沿，率先推出了“恒邦合伙人”重磅计划，体现的是一种分享、共担、发展的精神，关于恒邦合伙人的具体细则大家可以咨询我们集团的渠道客服部。在这儿我只能透露一下，合伙人计划在乐山乃至全中国都是最新颖、最具吸引力、最具传播性和互联网精神的地产营销思想。

　　关于优惠、主题活动及产品精细化，他不是一个单一的东西，他们都是建立在公司品牌之上的。比如说优惠吧，中海项目和旁边的中小楼盘搞相同的优惠，我们会想：“哦，中海的优惠力度好大！”“哦，中海又在搞活动！”没人说旁边的中小型楼盘。至于产品精细化，这个其实也是企业品牌战略的一块，产品精细化是建立在大量的产品设计、销售、使用的成功与失败上的。不同的客户、不同的年龄段、不同的社会阶层，他们有不同的需求！

　　王小龙：乐山楼市不论是在前几年比较火爆的时候，还是在目前阶段，都是以大优惠为主，今年更多的出现了一些一口价房、特价房等促销形式，但其实质都是一样，下半年也将会延续。目前在大优惠的背景下，市场也出现有一些“降门槛”的销售政策，比如中心城最近新推的“首付4万起，其余首付3年免息”的销售政策，切切实实的解决刚需客户的购房问题。

　　目前乐山市场竞争，大家集中的焦点都在价格、赠送面积上，且产品同质化严重，在楼市不断规范化的背景下，赠送面积将会受到严格控制，产品的品质、工程的质量、性价比才是决定项目是否符合市场需求的决定性因素；主题活动注重的是客户参与与体验，是营销创新性以及项目是否以客户为本的体现；而优惠只是噱头，毕竟买房都是看成交价。

　　张怡：上半年的乐山楼市，各项目都拿出了实实在在的优惠，甚至“三字打头”、“首付一成”、“十年无息”等等。但是我相信，下半年市场上不可能再持续这样大幅度的优惠，因为目前乐山的“房价/地价比”已经突破底线，“面粉贵过面包”已经成为不争的事实。介于邦泰中心的商业性质，特别是我们现在主推的乐山首座返租写字楼，下半年我们会重点的进行渠道拓客，精细化的产品、稳定的投资回报率，随着高铁通车地域的升值等等会成为邦泰中心下半年立体的价值体系。

　　下半年楼市走向将如何？

　　记者：立足年中打望后市，你能预测下下半年乐山楼市的走向吗？

　　李果：这个问题必须要一分为二的看，市场、区域、品牌我们要分开说。就大市场看，未来乐山整体房价下行趋势倒是不明显，但说到市场何时会好转，我个人觉得这种平稳的态势应该是下半年的主流。但是，个别片区，如青江新区和城东片区会因为品牌开发商的带动而产生“春江水暖鸭先知”的提前回暖的态势，且通过前段时间间接受益的已购房客户的口碑传播，这些品牌开发商的项目和入驻区域也将会更早的迎来楼市的春天。

　　王小龙：后市走向有三点已经明确，1、房地产政策放松已经明朗化；2、乐山房价已经探底，房价将逐步趋稳；3、上半年观望客户将会挤压至下半年成交，楼市下半年表现将强于上半年表现。

　　张怡：从7月份开始，各项目的来访量和成交量与前期相比都有了较大提升，特别是8月份以来楼市明显回暖，相信在各方面的驱动下，也已经刺激到前期持观望态度的客户纷纷下单，现在各大项目一波接一波的底价优惠以及一阵阵利好政策，相信在下月的秋季房交会上会有相当惊人的成交量，现在不出手，机会不再有。